Vi phạm hợp đồng cho thuê chung cư, chủ nhà xử lý thế nào?

Nếu người thuê vi phạm các điều khoản trong hợp đồng cho thuê chung cư, chủ nhà xử lý ra sao?

Câu hỏi của độc giả về vấn đề vi phạm hợp đồng cho thuê chung cư như sau:

Bên A (bên cho thuê) có kí kết hợp đồng cho thuê chung cư, thời hạn 2 năm với bên B (bên thuê nhà). Nhưng trong hợp đồng cho thuê chung cư ghi rõ là không được tự ý thay đổi kết cấu của căn hộ khi chưa được sự cho phép của chủ nhà. Nhưng khi bên thuê đề nghị cho ngăn vách thạch cao (chia thêm phòng) và đã được bên sự đồng ý của bên A. Nhưng bên A chỉ cho ngăn 1 phòng và bên B đã tự ý ngăn thêm 3 phòng khác.

Như vậy có được coi là vi phạm hợp đồng cho thuê chung cư hay không? Nếu 2 bên đã có trao đổi thỏa thuận (bằng miệng có file ghi âm) là 6 tháng sau phải trả lại kết cấu căn hộ như ban đầu cho bên A mà bên B không thực hiện vậy có được xem là vi phạm hợp đồng không ? Thêm một tình huống là bên B muốn cho người khác thuê lại một phần căn hộ và đã được sự đồng ý của bên A bằng miệng (có file ghi âm) mà không có văn bản, vậy có được coi là hợp pháp không ? Trường hợp bên B tự ý cho người vào ở mà không thông báo với bên A thì có được xem là vi phạm hợp đồng và bên A có được đơn phương chấm dứt hợp đồng và nhận bồi thường từ bên B không ?

Luật sư trả lời độc giả như sau:

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, cụ thể ở đây là bên cho thuê (bên A) và bên thuê (bên B). Hợp đồng cho thuê nhà chung cư có ghi rõ là không được tự ý thay đổi kết cấu của căn hộ khi chưa được sự cho phép của chủ nhà. Trong trường hợp này, bên B đã xin phép bên A khi cải tạo căn hộ và được sự đồng ý của bên A là cho ngăn 1 phòng. Tuy nhiên bên B lại tự ý ngăn 3 phòng khác, như vậy đã có sự vi phạm thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng cho thuê chung cư và trong trường hợp này, bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê theo quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014:

"Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang cho thuê."


vi pham hop dong cho thue chung cu, chu nha xu ly the nao

Người cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê vi phạm các quy định

Nếu hai bên đã thỏa thuận sau 6 tháng bên B phải trả lại kết cấu ban đầu của căn hộ cho bên A (có file ghi âm) mà bên B không thực hiện thì bên B đã tiếp tục vi phạm hợp đồng, thỏa thuận giữa hai bên và bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê chung cư theo căn cứ tại điểm d Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014.

Trường hợp bên B muốn cho thuê lại căn hộ và được sự đồng ý của bên A (có file ghi âm) mà không lập thành văn bản vẫn được coi là hợp pháp vì Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự". Theo đó, hợp đồng có thể bằng lời nói, văn bản,..." Như vậy, miễn là có sự thỏa thuận của bên cho thuê và bên thuê về việc cho thuê lại và bên cho thuê đã đồng ý thì việc cho thuê lại hợp pháp và không vi phạm hợp đồng thuê nhà ban đầu.

Việc bên B tự ý cho người vào ở mà không thông báo với bên A cần xem xét các vấn đề sau: Hợp đồng cho thuê có quy định giới hạn chỉ cho duy nhất bên B thuê để ở hay không? Nếu trong hợp đồng cho thuê không đề cập đến việc chỉ cho bên B thuê ở mà không được cho người khác ở thì việc bên B cho người khác vào ở (không phải cho thuê lại) thì bên B hoàn toàn có thể được cho ngưới khác vào ở cùng (như bố mẹ, vợ/chồng, con cái...) Chỉ trong trường hợp bên B cho thuê lại căn hộ và cho người thuê lại vào ở mà không báo bên A thì bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại điểm đ Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014:

"Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê."


MuaBanNhaDat theo TBKD

TIN TỨC CÙNG CHỦ ĐỀ

Có nên mua nhà đất trong tháng ngâu?

Tâm lý kiêng kỵ mua nhà đất trong tháng 7 âm lịch trong những năm gần đây đã không còn quá nặng nề. Nhiều người còn chọn xuống tiền vào thời điểm này... Xem thêm »

Tất tần tật những điều cần biết khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Việc thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng là hoạt động bình thường của chủ đầu tư và được pháp luật cho phép. Tuy nhiên khi mua nhà tại các dự... Xem thêm »

Ý nghĩa của những ký hiệu trên sổ đỏ

Để tránh gặp các vấn đề rắc rối khi giao dịch, người mua cần trang bị khả năng đọc các ký hiệu trên sổ đỏ để xác định đúng loại đất. Xem thêm »

Mất trắng, ôm nợ vì đầu tư bất động sản với sự “hồn nhiên”

Thị trường bất động sản trong nước tăng trưởng nóng trong vài năm gần đây đã kéo theo sự tham gia của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, nếu không muốn gặp rủi... Xem thêm »

Rủi ro khi mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền

Tình trạng mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền khá phổ biến bởi thủ tục nhanh gọn. Tuy vậy, hợp đồng ủy quyền luôn tồn tại nhiều rủi ro. Xem thêm »

Tôi lãi đậm sau 4 năm sau nhờ liều mua nhà trong tháng 7 âm lịch

Mẹ tôi khuyên không nên mua nhà trong tháng 7 âm lịch. Bà còn kể trường hợp người anh họ cố tình mua vào tháng này nên việc làm ăn ngày càng bết... Xem thêm »

Thời điểm tốt nhất để tìm mua nhà ở

Nếu biết cách nắm bắt thời điểm để tìm mua nhà ở, bạn sẽ có cơ hội sở hữu ngôi nhà ưng ý với mức giá tốt nhất. Xem thêm »

Những dự án nào cần xây dựng khung chính sách bồi thường?

Đối với những dự án thu hồi đất có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ, ngành có dự án phối hợp với UBND cấp tỉnh nơi có... Xem thêm »

Làm thế nào để hạn chế rủi ro đầu tư khi thị trường bất động sản có sốt ảo?

Khái niệm “sốt đất ảo” chỉ sự tăng giá đất đột biến trên diện rộng trong khoảng thời gian ngắn, song phần nhiều là nhu cầu ảo. Người mua đất không mua để... Xem thêm »

Những điều cần quan tâm trước khi chọn dịch vụ xây nhà trọn gói

Xây nhà luôn là một công việc quan trọng và phức tạp. Vì vậy, nhiều người sẽ chọn các dịch vụ xây nhà trọn gói để đảm bảo. Tuy nhiên, bạn đã biết... Xem thêm »