Siết tín dụng bất động sản: Kìm hãm hay an toàn?

Trong bối cảnh thị trường vẫn đang phát triển ổn định, chưa có dấu hiệu tăng trưởng nóng, những động thái siết tín dụng có thể kìm hãm sự phát triển. Việc cần làm là xây dựng hệ thống thông tin bất động sản để có thể đưa ra các dự báo, chính sách chính xác.

Ngân hàng Nhà nước mới đây đang lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014 điều chỉnh lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn từ 40% xuống 30%. Về phía bên mua, các khách vay ngân hàng mua nhà cũng phải chịu chi phí cao hơn khi Ngân hàng Nhà nước dự thảo tăng hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản có dư nợ gốc từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ đồng và trên 3 tỷ đồng lên lần lượt 100% và 150%, so với mức 50% hiện nay.

Thực tế, tại Việt Nam, để phát triển các dự án bất động sản, cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản thường huy động từ 15-20% vốn chủ sở hữu, phần còn lại 80-85% là nguồn vốn từ ngân hàng, khách hàng và nguồn vốn hợp pháp khác. Như vậy, việc tìm nguồn vốn ở đâu khi vốn ngân hàng bị siết là 1 câu hỏi khó cho doanh nghiệp bất động sản.


siet tin dung bat dong san kim ham hay an toan

Chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu sốt nóng, bong bóng.

Trao đổi với GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, một chuyên gia có nhiều tâm huyết với ngành bất động sản, ông đã có nhiều chia sẻ.

- Thưa ông, nguồn tín dụng vào bất động sản đang có xu hướng bị siết lại. Vậy theo ông, siết vào thời điểm này có hợp lý hay không? Thực tế thị trường đã cho thấy những dấu hiệu rủi ro nào?

Tôi cho rằng việc siết tín dụng bất động sản lúc này là không hợp lý bởi hiện nay sự thật là chúng ta rất cần đưa kinh tế du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn. Điều này phụ thuộc vào phát triển hạ tầng, cơ sở lưu trú, chúng ta rất cần các công trình bất động sản lớn phục vụ vui chơi, giải trí và đồng thời gắn với phát triển đô thị lớn. Trong quá trình đô thị hoá, chúng ta đang thua xa Trung Quốc dù điều kiện kinh tế - xã hội khá tương đồng, Trung Quốc hiện đã đạt 50%.

Chúng ta cứ hay lo lắng thị trường bất động sản phát triển nóng, bong bóng trong khi không đủ dữ liệu để chứng minh đang ở trạng thái nào. Dựa trên quá trình phát triển vừa rồi, tôi cho rằng, không có dấu hiệu gì về phát triển nóng mà mới chỉ xuất hiện các dấu hiệu mang tính cục bộ, thời điểm tại một số địa phương vào thời điểm nhất định. Ví dụ, giá đất nền tăng nóng khi bàn lập đặc khu hay tại một số địa bàn lớn huyện thành quận. Đây rõ ràng chưa phải xu thế thị trường nên chưa có dấu hiệu gì để nói bong bóng hay phát triển nóng với bất động sản.

Siết tín dụng lúc này là làm hại cho đầu tư, quá trình đô thị hoá nói chung, chứ không phải giữ an toàn cho thị trường bất động sản. Trong khi đó việc cần làm là thực hiện nghị định Chính phủ xây dựng hệ thống thông tin bất động sản. Có hệ thống này mới có thể đưa ra dự báo, thậm chí đưa ra dự báo chi tiết là thị trường đã nóng, tích tụ bong bóng hay chưa.

- Có ý kiến chuyên gia cho rằng, sớm hay muộn cũng phải siết lại những thị trường rủi ro như bất động sản hay chứng khoán. Nhưng vấn đề đặt ra là, lộ trình như thế nào thì hợp lý?

Câu sớm hay muộn cũng phải siết là không sai nhưng vấn đề là phải siết vào thời điểm nào. Trong khi đang cần nguồn lực để phát triển mà siết thì gây hại, còn khi nó bắt đầu có xu hướng phát triển nóng trên toàn thị trường lúc bấy giờ muốn hay không thì cũng phải siết.

- Một trong những quy định gây tranh cãi trong Thông tư 36 là áp dụng hệ số rủi ro với khoản vay trên 1,5 tỷ đồng? Theo ông, nếu đưa vào áp dụng thì mức giá trị đó có hợp lý không? Và dựa trên căn cứ nào để đưa ra các mức giá trị như vậy?

Tôi cho căn cứ đó cũng là do một tư duy định tính và chả có căn cứ gì cả, sẽ tác động tới nhiều vấn đề. Ví dụ, trong khi luật nhà ở hiện đưa ra cơ chế mở để khuyến khích người nước ngoài, cá nhân nước ngoài có thể tham gia thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này không phải vì thị trường mà là điều kiện để thực hiện các hiệp định FTA gắn với thị trường lao động, đó là chính sách lớn. Không thể dùng một cái chúng ta đang quan niệm gây hại thị trường, vì sợ phát triển nóng để ngăn lại những chính sách rất lớn về hội nhập kinh tế quốc tế. Do đó, cần xem lại.

- Vậy dưới góc độ một chuyên gia am hiểu về thị trường bất động sản, ông có đề xuất gì không, thưa ông?

Tôi cho rằng chuyện đặt ra hệ số rủi ro là quyền của người quản lý về tiền tệ, chỉ có điều cần phải cân nhắc kỹ lưỡng vì hiện Việt Nam đang có thị trường tín dụng khá chật hẹp, nhà đầu tư bất động sản không được tiếp cận vốn từ các tổ chức tín dụng nước ngoài.

Trong khi nhiều nước có tín dụng đầu tư với lãi suất khá thấp, họ dễ dàng giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, đầu tư dự án lớn. Tại Việt Nam, các doanh nghiệp chủ yếu dựa vào vốn tín dụng khi đầu tư hạ tầng với lãi suất khá cao. Chỉ khi hoàn thành hạ tầng thì có thể dùng vốn khác, từ nhà đầu tư thứ cấp thông qua cơ chế cho vay nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy có thể thấy, vốn tín dụng có ý nghĩa lớn trong giai đoạn xây dựng hạ tầng của dự án bất động sản lớn. Các chủ đầu tư đang có ý kiến cho rằng siết tín dụng hiện rất khó khăn cho đầu tư dự án mới. Cho nên đây là chính sách mà chúng ta phải nghiên cứu rất cẩn thận trước khi đưa vào áp dụng.


MuaBanNhaDat theo TBKD

TIN TỨC CÙNG CHỦ ĐỀ

Vụ 8-12 Lê Duẩn: KIDO rót cả ngàn tỷ vào dự án đất vàng

Liên quan đến vụ khu đất 8-12 Lê Duẩn, theo thông tin ghi nhận, Tập đoàn KIDO của ông Trần Kim Thành đã “rót” hơn 1.000 tỷ đồng vào công ty thực hiện... Xem thêm »

Quảng Nam: Ồ ạt gom đất vườn rồi phân lô, làm hạ tầng

Thời gian qua, một số người dân đã đến xã Tam Vinh (huyện Phú Ninh, Quảng Nam) thu mua những lô đất ở, đất vườn ở đây rồi san ủi, phân thành những... Xem thêm »

Điểm thú vị của phân khúc nhà mặt phố ở 2 thị trường lớn nhất nước

Batdongsan.com.vn vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2019 vào sáng 15/10 với một thông tin đáng chú ý là giá nhà riêng, nhà mặt phố Hà Nội đều... Xem thêm »

Phát Đạt trúng đấu giá “đất vàng” Ngô Mây, TP Quy Nhơn

Ngày 20/9, UBND tỉnh Bình Định đã có quyết định phê duyệt kết quá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất tại số 1 Ngô Mây, TP Quy... Xem thêm »

Vì sao bất động sản TP.HCM hấp dẫn hơn Hà Nội?

Mức giá rao bán và tốc độ tăng giá của thị trường Hà Nội luôn thấp hơn so với TP.HCM là một trong những thông tin được Batdongsan.com.vn đưa ra tại buổi công... Xem thêm »

CityLand khai trương SGD BĐS mới và bàn giao 148 sổ hồng cho cư dân

Ngày 08/10/2019, hơn 100 khách hàng, cư dân cùng đại diện cơ quan ban ngành địa phương và tập thể lãnh đạo, CBNV Công ty TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành Phố (CityLand)... Xem thêm »

Đắk Nông: Cán bộ huyện dựng nhà trái phép, dù bị lập biên bản nhiều lần

Sau hai lần lập biên bản yêu cầu dừng thi công và xử phạt hành chính, một căn nhà của cán bộ huyện Đắk R’Lấp tiếp tục được xây dựng trái phép, buộc... Xem thêm »

TP.HCM có thêm 18 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai

Sở Xây dựng TP.HCM vừa công bố danh sách 18 dự án bất động sản đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai năm 2019, tính... Xem thêm »

Phát Đạt được chấp thuận đầu tư Phân khu số 9 Khu Kinh tế Nhơn Hội

UBND tỉnh Bình Định đã có Quyết định chấp thuận đầu tư dự án Đầu tư phát triển đô thị tại Phân khu số 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh... Xem thêm »

Căn hộ giá rẻ đã không còn rẻ

Phân khúc căn hộ giá rẻ đang không có doanh nghiệp nào đầu tư vì lợi nhuận quá thấp, chi phí cao. Bên cạnh đó, thời gian phê duyệt dự án tại TPHCM... Xem thêm »