Những rào cản khiến khối ngoại “chùn tay” khi M&A bất động sản

Mặc dù được đánh giá là thị trường đầy tiềm năng, đang hấp dẫn các nhà đầu tư ngoại, nhưng hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) dự án vẫn còn nhiều rào cản khiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài e dè khi mua lại các dự án bất động sản tại Việt Nam.

Pháp lý và minh bạch thông tin

Tại diễn đàn M&A Việt Nam 2020 mới đây, ông Vũ Minh Tiến, Thành viên HĐQT phụ trách kiểm soát chiến lược đầu tư và M&A của Tập đoàn An Thịnh, cho biết nhưng rào cản đối với các nhà đầu tư ngoại khi bước chân vào thị trường bất động sản rất nhiều, hạn chế lớn nhất là yếu tố pháp lý, mà cụ thể là quyền sử dụng đất. Từ quyền sử dụng đất còn phát sinh chuyện giải phóng mặt bằng, câu chuyện này quyết định 80% thành công của dự án.

Ông Tiến cho biết đó là lý do khiến các nhà đầu tư ngoại phải tìm được đơn vị tư vấn hoặc đối tác nội địa tốt để cùng đồng hành. Một vẫn đề nữa mà các nhà đầu tư ngoại thường soát xét kỹ lưỡng hơn và bằng nhiều kênh khác nhau là việc thẩm định dự án.

“Tôi biết nhiều thương vụ sắp xong quá trình M&A thì bên mua phát hiện bên bán còn nợ đọng đâu đó nghĩa vụ với bên thứ 3, chẳng hạn như nợ thuế, nợ tiền sử dụng đất”, ông Tiến cho biết và nhấn mạnh nhà đầu tư nước ngoài cần soát xét kỹ lưỡng hơn, bằng nhiều cách hơn để có được thông tin rõ ràng nhất.

Rào cản đối với các nhà đầu tư ngoại khi bước chân vào thị trường bất động sản rất nhiều, hạn chế lớn nhất là yếu tố pháp lý

Khẳng định M&A là con đường hiệu quả để phát triển các dự án bất động sản, song ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cao cấp Tài chính Tập đoàn Novaland, cho biết trong quá trình thực hiện M&A, công ty này cũng gặp nhiều rủi ro và thách thức, trong đó có 3 thách thức chính.

Thách thức đầu tiên là vướng hệ thống văn bản pháp quy về bất động sản, triển khai pháp lý dự án.

Thứ hai là vấn đề tài chính. Theo quy định của NHNN, các ngân hàng thương mại Việt Nam chỉ được tài trợ không quá 5% cho các hoạt động mua bán cổ phiếu. Mặc dù quy định này là đúng nhưng khi áp chung cho toàn bộ doanh nghiệp, với các thương vụ M&A trong thị trường lại gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Thứ ba, khi công bố thông tin của một giao dịch, đưa ra những góc nhìn về thuận lợi và thách thức đôi khi sẽ gặp phải những phản ứng tích tiêu cực.

Định giá “trên trời”

Tại diễn đàn, ông Warrick Cleine, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc KPMG Việt Nam và Campuchia, nhìn nhận trong bối cảnh Việt Nam đang có nhiều lợi thế, sẽ có nhiều nhà đầu tư quay lại thị trường để thực hiện các thương vụ mua bán sáp nhập.

Tuy nhiên, vị tổng giám đốc KPMG Việt Nam cho rằng vẫn có những trở ngại đối với các doanh nghiệp ngoại muốn thâm nhập thị trường, trong đó trở lại lớn nhất là doanh nghiệp Việt Nam thường muốn bán với giá rất cao, trong khi các nhà đầu tư muốn giá phải sát với thực tế thị trường.

“Rào cản lớn nhất chính là định giá, có nhiều mức giá đưa ra có vẻ khôi hài, có thể tạo ra rào cản lớn ngay từ đầu”, ông Warrick Cleine phát biểu, đồng thời lưu ý bên bán cần chú ý tới vấn đề định giá để có những cuộc thương thảo hiệu quả hơn. Nếu đưa ra mức giá quá cao, có thể khiến nhà đầu tư không muốn thương thảo, từ đó bỏ qua cơ hội.

Sẽ có nhiều nhà đầu tư quay lại thị trường để thực hiện các thương vụ mua bán sáp nhập

Với 10 năm kinh nghiệm ở thị trường Việt Nam và đã kinh qua nhiều thương vụ, ông Lim Hua Tiong, Tổng giám đốc Công ty Frasers Property Vietnam, lưu ý các nhà đầu tư đừng trả tiền khi thương vụ không được đảm bảo, bất kể lợi nhuận cho thương vụ đó có thể rất hấp dẫn, lên đến 30 hoặc 40%.

“Định giá rất quan trọng nên phải kiên nhẫn. Nếu không sẽ gặp rất nhiều rủi ro bởi thực tế nhiều khi không như dự tính”, ông Lim Hua Tiong nhấn mạnh.

Chia sẻ về nhưng thách thức hậu M&A, ông Phạm Duy Khương, Giám đốc Công ty ASL Law, cho biết giai đoạn hậu mua bán sáp nhập có thể phát sinh những tranh chấp rất phức tạp, chẳng hạn tranh chấp về lao động. Thường ở các doanh nghiệp Việt Nam, khi xuất hiện chủ sở hữu mới, người lao động cũ sẽ xốn xao và xuất hiện các vấn đề lao động mới.

Vấn đề tài chính công nợ, nhiều vấn đề pháp lý trong M&A mặc dù đã thẩm định kỹ lưỡng, nhưng cũng không lường trước hết được các vấn đề đề trong một thương vụ, luôn có khoảng trống nhất định để lại cho các bên. Chẳng hạn, công ty có nghĩa vụ, cam kết nào đó, hoặc vi phạm pháp luật mà không nói bên mua để ngầm xử lý. Vấn đề này có thể trở thành áp lực cho bên mua sau khi tiếp nhận công ty.

Hậu pháp lý có thể kể đến khác là sự hợp tác giữa bên mua-bán không nồng thắm như ban đầu. Chẳng hạn có hay không việc rút ruột công ty trước khi bán, đưa lĩnh vực tiềm năng sang công ty khác… khiến chủ mới gặp khó khăn trong vận hành công ty. Hoặc gặp vấn đề không thể xử lý nữa, đưa nhau ra tòa, một trong hai bên phải mua lại phần vốn, song khó có thể lường được điều gì xảy ra khi bên phải mua lại không đủ năng lực tài chính.

Pháp lý và minh bạch thông tin

Tại diễn đàn M&A Việt Nam 2020 mới đây, ông Vũ Minh Tiến, Thành viên HĐQT phụ trách kiểm soát chiến lược đầu tư và M&A của Tập đoàn An Thịnh, cho biết nhưng rào cản đối với các nhà đầu tư ngoại khi bước chân vào thị trường bất động sản rất nhiều, hạn chế lớn nhất là yếu tố pháp lý, mà cụ thể là quyền sử dụng đất. Từ quyền sử dụng đất còn phát sinh chuyện giải phóng mặt bằng, câu chuyện này quyết định 80% thành công của dự án.

Ông Tiến cho biết đó là lý do khiến các nhà đầu tư ngoại phải tìm được đơn vị tư vấn hoặc đối tác nội địa tốt để cùng đồng hành. Một vẫn đề nữa mà các nhà đầu tư ngoại thường soát xét kỹ lưỡng hơn và bằng nhiều kênh khác nhau là việc thẩm định dự án.

“Tôi biết nhiều thương vụ sắp xong quá trình M&A thì bên mua phát hiện bên bán còn nợ đọng đâu đó nghĩa vụ với bên thứ 3, chẳng hạn như nợ thuế, nợ tiền sử dụng đất”, ông Tiến cho biết và nhấn mạnh nhà đầu tư nước ngoài cần soát xét kỹ lưỡng hơn, bằng nhiều cách hơn để có được thông tin rõ ràng nhất.

Rào cản đối với các nhà đầu tư ngoại khi bước chân vào thị trường bất động sản rất nhiều, hạn chế lớn nhất là yếu tố pháp lý

Khẳng định M&A là con đường hiệu quả để phát triển các dự án bất động sản, song ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cao cấp Tài chính Tập đoàn Novaland, cho biết trong quá trình thực hiện M&A, công ty này cũng gặp nhiều rủi ro và thách thức, trong đó có 3 thách thức chính.

Thách thức đầu tiên là vướng hệ thống văn bản pháp quy về bất động sản, triển khai pháp lý dự án.

Thứ hai là vấn đề tài chính. Theo quy định của NHNN, các ngân hàng thương mại Việt Nam chỉ được tài trợ không quá 5% cho các hoạt động mua bán cổ phiếu. Mặc dù quy định này là đúng nhưng khi áp chung cho toàn bộ doanh nghiệp, với các thương vụ M&A trong thị trường lại gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Thứ ba, khi công bố thông tin của một giao dịch, đưa ra những góc nhìn về thuận lợi và thách thức đôi khi sẽ gặp phải những phản ứng tích tiêu cực.

Định giá “trên trời”

Tại diễn đàn, ông Warrick Cleine, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc KPMG Việt Nam và Campuchia, nhìn nhận trong bối cảnh Việt Nam đang có nhiều lợi thế, sẽ có nhiều nhà đầu tư quay lại thị trường để thực hiện các thương vụ mua bán sáp nhập.

Tuy nhiên, vị tổng giám đốc KPMG Việt Nam cho rằng vẫn có những trở ngại đối với các doanh nghiệp ngoại muốn thâm nhập thị trường, trong đó trở lại lớn nhất là doanh nghiệp Việt Nam thường muốn bán với giá rất cao, trong khi các nhà đầu tư muốn giá phải sát với thực tế thị trường.

“Rào cản lớn nhất chính là định giá, có nhiều mức giá đưa ra có vẻ khôi hài, có thể tạo ra rào cản lớn ngay từ đầu”, ông Warrick Cleine phát biểu, đồng thời lưu ý bên bán cần chú ý tới vấn đề định giá để có những cuộc thương thảo hiệu quả hơn. Nếu đưa ra mức giá quá cao, có thể khiến nhà đầu tư không muốn thương thảo, từ đó bỏ qua cơ hội.

Sẽ có nhiều nhà đầu tư quay lại thị trường để thực hiện các thương vụ mua bán sáp nhập

Với 10 năm kinh nghiệm ở thị trường Việt Nam và đã kinh qua nhiều thương vụ, ông Lim Hua Tiong, Tổng giám đốc Công ty Frasers Property Vietnam, lưu ý các nhà đầu tư đừng trả tiền khi thương vụ không được đảm bảo, bất kể lợi nhuận cho thương vụ đó có thể rất hấp dẫn, lên đến 30 hoặc 40%.

“Định giá rất quan trọng nên phải kiên nhẫn. Nếu không sẽ gặp rất nhiều rủi ro bởi thực tế nhiều khi không như dự tính”, ông Lim Hua Tiong nhấn mạnh.

Chia sẻ về nhưng thách thức hậu M&A, ông Phạm Duy Khương, Giám đốc Công ty ASL Law, cho biết giai đoạn hậu mua bán sáp nhập có thể phát sinh những tranh chấp rất phức tạp, chẳng hạn tranh chấp về lao động. Thường ở các doanh nghiệp Việt Nam, khi xuất hiện chủ sở hữu mới, người lao động cũ sẽ xốn xao và xuất hiện các vấn đề lao động mới.

Vấn đề tài chính công nợ, nhiều vấn đề pháp lý trong M&A mặc dù đã thẩm định kỹ lưỡng, nhưng cũng không lường trước hết được các vấn đề đề trong một thương vụ, luôn có khoảng trống nhất định để lại cho các bên. Chẳng hạn, công ty có nghĩa vụ, cam kết nào đó, hoặc vi phạm pháp luật mà không nói bên mua để ngầm xử lý. Vấn đề này có thể trở thành áp lực cho bên mua sau khi tiếp nhận công ty.

Hậu pháp lý có thể kể đến khác là sự hợp tác giữa bên mua-bán không nồng thắm như ban đầu. Chẳng hạn có hay không việc rút ruột công ty trước khi bán, đưa lĩnh vực tiềm năng sang công ty khác… khiến chủ mới gặp khó khăn trong vận hành công ty. Hoặc gặp vấn đề không thể xử lý nữa, đưa nhau ra tòa, một trong hai bên phải mua lại phần vốn, song khó có thể lường được điều gì xảy ra khi bên phải mua lại không đủ năng lực tài chính.



Tin liên quan

TIN TỨC CÙNG CHỦ ĐỀ

Thị trường văn phòng cho thuê tại Thành phố Thủ Đức đang phát triển mạnh mẽ

Theo báo cáo của Cushman & Wakerfield, 3 tháng cuối năm 2020 cho thấy sự nổi lên của thị trường văn phòng cho thuê tại Thành phố Thủ Đức sau khi có quyết... Xem thêm »

Đà Nẵng hướng đến hình ảnh… Thành phố điện mặt trời!

Bên cạnh mỹ danh thành phố đáng sống, trong thời gian tới Đà Nẵng sẽ nghiên cứu xây dựng cơ chế để khuyến khích, thúc đẩy các hộ gia đình đầu tư lắp... Xem thêm »

“Bong bóng” bất động sản sẽ khó xảy ra trong năm 2021?

Thị trường bất động sản đang nóng lên với nhiều nơi cụ bộ giá đất lên từng ngày. Liệu có xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2021 như nhiều ý... Xem thêm »

55 triệu đồng/m2, dự án Precia có phải là lựa chọn “Vàng”?

Quận 2 là một trong ba quận khu Đông TP.HCM được quy hoạch để trở thành TP. Thủ Đức, chính điều này đã góp phần làm gia tăng sức nóng cho thị trường... Xem thêm »

Giải mã giá căn hộ cao cấp tại thị trường Hà Nội

Thị trường bất động sản thời gian qua bị ảnh hưởng đáng kể bởi dịch Covid-19 nhưng không vì thế mà mặt bằng giá căn hộ giảm. Theo các chuyên gia, trong bối... Xem thêm »

Giải mã những lý do khiến Phương Nam River Park hấp dẫn giới đầu tư

Vị trí trung tâm, hệ thống tiện ích cao cấp, pháp lý rõ ràng, mức giá phải chăng… là những điểm cộng đắt giá khiến Phương Nam River Park thu hút giới đầu... Xem thêm »

Hơn 18.200 tỷ đồng đầu tư đường cao tốc Tân Phú – Bảo Lộc

Theo UBND tỉnh Đồng Nai, dự án đường cao tốc Tân Phú – Bảo Lộc sẽ có tổng mức đầu tư hơn 18.200 tỷ đồng. Nếu được thông qua, dự án sẽ được... Xem thêm »

Giải quyết 1.332 hồ sơ thông tin quy hoạch và chỉ giới đường đỏ

Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội cho biết, tính đến hết năm 2020, đã có 32/32 đồ án quy hoạch chung, 27/35 đồ án quy hoạch phân khu được phê duyệt.... Xem thêm »

Phát Đạt tổ chức sự kiện “PDR – Vươn tầm cao mới”

Ngày 14/01, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã tổ chức thành công sự kiện “PDR - Vươn Tầm Cao Mới”. Đây là hoạt động thường niên nhằm thông tin đến... Xem thêm »

Một năm ‘buồn’ của thị trường condotel

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lượng condotel bán trên thị trường sản phẩm chủ yếu là hàng tồn với hơn 18.000 sản phẩm. Trong 9 tháng... Xem thêm »