Những biến số kích giá nhà đất tăng vọt

Vị trí chiếm đến 40% giá trị bất động sản nhưng giá đất đang bị tác động bởi nhiều biến số hơn so với một vài thập kỷ trước.

Tại một sự kiện báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM diễn ra giữa tháng 10/2019, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, bà Nguyễn Hương chia sẻ các yếu tố kích giá đất leo thang.

Từ kinh nghiệm quan sát các cơn sốt đất trong gần 2 thập kỷ qua, bà Hương cho biết, để kiểm tra giá trị bất động sản, xét tổng thể ở mức tương đối, nhà đầu tư có thể đặt vào hệ quy chiếu tỷ lệ 40% vị trí - 30% thương hiệu nguồn lực chủ đầu tư - 30% các biến số còn lại. Phép thử này có thể đo lường giá bất động sản tăng vọt có hợp lý không và xuất phát từ nguyên nhân nào.

Một trong những giá trị cốt lõi của bất động sản được xem là quan trọng nhất chính là vị trí, chiếm tỷ trọng ở mức 35-40% giá trị tài sản. Điều này có nghĩa là nhà đất sẽ được tính hệ số giá đầu tiên là mặt tiền đường lớn rộng bao nhiêu mét, có gần tiện ích nào, hay cách các trục giao thông chính bao xa. Vị trí là chuẩn mực vàng chứng minh vì sao bất động sản ở trung tâm đô thị luôn có giá rất cao nhưng vẫn không ngừng leo thang và điều này là bất biến trong mọi hoàn cảnh.

biến số kích giá nhà đất
Thị trường bất động sản khu lõi trung tâm TP.HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn

Trong khi đó, thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư và nguồn lực (tài chính và kinh nghiệm) triển khai dự án đến đâu, có đúng cam kết hay không, có thể chiếm tỷ trọng khoảng 30% giá trị tài sản. Tiêu chí này chỉ mới xuất hiện rõ nét nhất trong 5-10 năm trở lại đây khi có nhiều nhà phát triển giàu tiềm lực tài chính, kinh nghiệm. Đây là hệ quả từ những bước tiến dài của thị trường bất động sản nhờ được tích lũy qua nhiều biến động: sốt đất, khủng hoảng, đóng băng và hồi phục. Từ khi có tiêu chuẩn này, giá trị bất động sản bắt đầu được nhìn nhận đa chiều hơn.

Tuy nhiên, 30% còn lại tạo nên giá trị bất động sản nằm ở những biến số pháp lý, cú hích hạ tầng mới, thông tin quy hoạch, giá trị từ hiệu ứng marketing... và có cả những chiêu trò buôn gian bán lận tinh vi. Những biến số này chưa có hệ số minh bạch cao, rất khó đoán định hoặc gây nhiễu loạn thị trường trong ngắn hạn.

Đây cũng chính là kẽ hở tạo nên những đòn bẩy bong bóng giá bất ngờ trong những đợt sốt đất. Cơ quan chức năng đang từng bước áp dụng nhiều biện pháp tích cực làm minh bạch thị trường địa ốc nhưng phải cần rất nhiều thời gian để cải thiện tình hình.

Do đó, theo bà Hương, những yếu tố tác động đến giá bất động sản đang ngày càng phức tạp hơn. Sau những cơn sốt đất và giai đoạn hậu khủng hoảng, thị trường địa ốc lại phát triển lên một trình độ cao hơn nhưng cũng nhiễu loạn hơn. Nếu nhìn lại 15-20 năm trước, để định giá bất động sản chỉ có vị trí là yếu tố tiên quyết thì ngày nay, khái niệm này đang mở rộng và biến đổi không ngừng.

Hiện nay có rất nhiều bộ tiêu chí tạo nên giá trị nhà đất như: giá trị về vị trí, giá kỹ thuật tính trên từng m2, giá trị tiện ích, không gian sống, chất lượng xây dựng, giá trị hạ tầng, giá trị thương hiệu, marketing... Tất cả các tiêu chí này cộng lại tạo nên cơ sở tăng giá tài sản trong hiện tại và định vị tiềm tăng tăng giá trong tương lai.

Trong khi đó, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP.HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng, trong thời kỳ sốt đất, giá nhà đất tăng vọt không phụ thuộc vào bất cứ quy luật nào.

Có những bất động sản nằm ở vị trí hẻo lánh, không được làm bởi chủ đầu tư uy tín, kết nối hạ tầng kém, tiện ích không có hoặc chưa xây dựng... nhưng vẫn tăng giá gấp đôi gấp ba. Đó là quá trình tích lũy bong bóng giá bất động sản.

Tuy nhiên, ông Nghĩa nhận định, khi thị trường địa ốc quay đầu giảm tốc và hạ nhiệt, nhà đầu tư có thể định vị được giá trị tài sản bằng một số phép thử. Đầu tiên là đi tìm giao dịch thực tế với giá đỉnh. Giá được thị trường chấp nhận thường là giá thật. Nếu càng có nhiều giá thật được ghi nhận thì vùng giá đỉnh càng đáng tin cậy. Cách kiểm chứng này cũng hé lộ bí mật về thanh khoản của tài sản cao hay thấp và đây là cơ sở khi đưa ra quyết định đầu tư.

Giá chưa từng xuất hiện giao dịch (chưa từng được mua bán thành công) nhiều khả năng là ảo hoặc đơn thuần chỉ là giá kỳ vọng, không thể kiểm chứng và không nên dùng nó làm đại diện cho toàn thị trường. Đây là lý do vì sao rất nhiều khảo sát chỉ chọn mức giá trung bình làm mốc tham khảo để tính toán các phương án đầu tư.

Phép thử kế đến là đi tìm giá trị khai thác. Một tài sản có giá rất cao nhưng không đáp ứng giá trị thương mại tương xứng, tức hiệu quả khai thác kinh doanh hoặc cho thuê quá kém là một ví dụ điển hình cho giá ảo. Trên thực tế đã từng xuất hiện trường hợp tài sản giá trị rất cao nhưng khi vận hành khai thác trong một thời gian dài chỉ mang lại dòng tiền bằng một phần tư hoặc một phần năm lãi suất ngân hàng.

Ngoài ra, một phép thử khác là đi tìm nguyên nhân khiến giá đất tăng nhanh. Nếu các lý do tăng giá đều có thật và hợp lý, người mua có thể cân nhắc quyết định đầu tư. Nếu bất hợp lý, cần kiểm chứng nhiều nguồn để tránh sập bẫy giá ảo vì có thể ra quyết định sai do nhiễu loạn thông tin.

Vũ Lê

Nguồn: https://batdongsan.com.vn/phan-tich-nhan-dinh/nhung-bien-so-kich-gia-nha-dat-tang-vot-ar102254

Tin liên quan

TIN TỨC CÙNG CHỦ ĐỀ

Những lưu ý khi mua nhà dưới 1 tỷ mà bạn cần nắm rõ

Nhà đất dưới 1 tỷ là mối quan tâm của những người thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà. Trong thị trường bất động sản phân khúc này vẫn thu hút lượng... Xem thêm »

Mua bán nhà Đà Nẵng dưới 300 triệu – Ngoại thành là lựa chọn đầu tư khôn ngoan

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại Đà Nẵng đã tạo nên những cơn sốt thật sự. Giá nhà đất tăng giảm liên tục khiến người mua khó lòng... Xem thêm »

Các nguyên tắc mua bán nhà đất chính chủ giúp bạn giảm thiểu rắc rối

Đối với hầu hết mọi người, việc mua một khu đất có sổ đỏ hay giấy tờ pháp lý là hoàn toàn yên tâm. Nhưng trên thực tế, nhiều người do thiếu hiểu... Xem thêm »

Đâu sẽ là địa điểm thích hợp để mua nhà tại Đà Nẵng dưới 700 triệu?

Nhắc đến thành phố đáng sống nhất Việt Nam ta không thể không nhắc đến thành phố Đà Nẵng. Trong những năm gần đây thị trường bất động sản ở đây phát triển... Xem thêm »

Cách khắc phục tình trạng nền nhà bị lún

Nền nhà bị lún ảnh hưởng đến thẩm mỹ, tính an toàn của các thành viên trong gia đình khi sinh sống. Chính vì thế, việc sửa chữa hoặc thay mới là điều... Xem thêm »

Có nên mua căn hộ bàn giao thô? Mua căn hộ bàn giao thô cần lưu ý điều gì?

Căn hộ bàn giao thô ưu điểm và nhược điểm Căn hộ chung giao thô bao gồm các phần lõi thiết yếu của một căn hộ chuẩn: tường bao bên ngoài, cửa sổ... Xem thêm »

Chung cư Kim Văn – Kim Lũ: “đứa con” nhiều tai tiếng của “đại gia điếu cày”

Nằm trong tập hợp các dự án chung cư giá rẻ của Tập đoàn Mường Thanh, chung cư Kim Văn – Kim Lũ này tọa lạc ngay bên trục đường Nguyễn Xiển, cách... Xem thêm »

Nhà mặt phố Hoàn Kiếm 520 triệu/m2, sẵn tiền không có mà mua

Ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn, cho biết, nhà mặt phố khu vực cận trung tâm Hà Nội như quận Hai Bà Trưng và Ba Đình... Xem thêm »

‘Đừng đi vay tiền để đầu tư đất nền’

Ông Dương Đức Hiển – Giám đốc phòng kinh doanh bất động sản nhà ở Savills Việt Nam đã có những chia sẻ thú vị về phân khúc đất nền, nhất là sau... Xem thêm »

Dự án shophouse ‘hot’ tại quận Long Biên năm 2019

Những năm gần đây, khu vực phía Đông Hà Nội điển hình là quận Long Biên luôn nhận được sự quan tâm từ các “ông lớn” bất động sản, những dự án được... Xem thêm »