Nhận tài sản bảo đảm là bất động sản để gán nợ: Khi công văn hướng dẫn quá… chặt

Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn tổ chức tín dụng được mua, đầu tư vào tài sản cố định phục vụ trực tiếp cho hoạt động không quá 50% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ. Ảnh: THÀNH HOA

Công văn thì chỉ cho nhận tài sản gán nợ để... làm trụ sở kinh doanh

Ngày 4-11-2019, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Công văn số 8596/NHNN-PC về việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, trong đó nêu rõ trường hợp nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ thì tổ chức tín dụng (TCTD) phải đảm bảo mục đích sử dụng theo quy định tại khoản 1 điều 132 Luật các tổ chức tín dụng, tức là phải sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của TCTD và phải bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định theo quy định tại điều 140 của luật này.

Điều 140 này quy định TCTD được mua, đầu tư vào tài sản cố định phục vụ trực tiếp cho hoạt động không quá 50% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ.

Cần lưu ý, công văn này dù được gửi tới một ngân hàng cụ thể nhưng lại được sao gửi tới Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng. Điều đó có nghĩa là nó có vai trò như một hướng dẫn chính thức của NHNN về việc nhận tài sản bảo đảm là bất động sản để gán nợ.

Ngay sau đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường có công văn gửi Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam và sao gửi NHNN cũng như ngân hàng nêu trên, trong đó trích lại nguyên vẹn hướng dẫn này của NHNN và nêu thêm rằng việc TCTD nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ trả nợ nhưng không sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của TCTD thì sẽ không có cơ sở để giải quyết việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Còn quy định của luật thì mập mờ

Khi công văn nêu trên của NHNN được công bố, không ít TCTD tỏ ra bối rối bởi những gì họ đang làm dường như lại trái với tinh thần của công văn này. Vấn đề đặt ra là liệu hướng dẫn của NHNN có thực sự phù hợp với quy định của pháp luật?

Theo quy định tại điểm c khoản 1 điều 303 của Bộ luật Dân sự, một trong những phương thức xử lý thế chấp tài sản theo thỏa thuận là bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp. Nói cách khác, khi xử lý tài sản thế chấp là bất động sản, TCTD có thể nhận chính bất động sản này để thay thế cho việc bên vay hoàn trả khoản vay nếu các bên có thỏa thuận (khi xác lập hợp đồng thế chấp hoặc sau đó) về phương thức này.

Mặc dù quy định này vẫn có hạn chế là chỉ giới hạn (một cách khá khiên cưỡng) việc áp dụng phương thức xử lý này cho trường hợp bên thế chấp chính là bên vay chứ không áp dụng cho trường hợp một bên dùng tài sản của mình để bảo đảm cho khoản vay của người khác (trong trường hợp này các bên cần thỏa thuận phương thức xử lý khác như bán tài sản cho người khác), song dễ thấy Bộ luật Dân sự không đặt ra bất cứ giới hạn nào về mục đích sử dụng khi nhận bất động sản để gán nợ.

Khoản 3 điều 132 Luật các tổ chức tín dụng quy định TCTD được quyền “nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay. Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại điều 140 của Luật này”.

Trong điều luật này có lẽ cụm từ “nắm giữ” chưa thực sự chính xác và gây ra hiểu nhầm. Thực vậy, nếu áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “nắm giữ” chỉ là một quyền cấu thành quyền chiếm hữu và quyền chiếm hữu cùng với quyền sử dụng và quyền định đoạt mới tạo nên quyền sở hữu đối với tài sản. Tuy nhiên, nếu đọc tiếp vế sau của khoản 3 điều 132 Luật các tổ chức tín dụng thì dễ thấy là cụm từ “nắm giữ” phải được hiểu là “trở thành chủ sở hữu của bất động sản” vì nếu không thì không thể thực hiện được quyền bán, hay chuyển nhượng được.

Hơn nữa, cũng khó có thể lập luận rằng việc nắm giữ ở đây là nắm giữ bất động sản để chờ xử lý thế chấp bất động sản, bởi vì đặc điểm của giao dịch thế chấp là tài sản vẫn nằm trong tay của bên thế chấp, nên nếu chưa xử lý xong tài sản thế chấp thì TCTD thông thường sẽ chưa nắm giữ được bất động sản thế chấp trừ trường hợp trước đó TCTD đã thực hiện việc thu giữ (thường là chỉ áp dụng đối với bất động sản để trống) hoặc bên thế chấp đã tự nguyện giao bất động sản cho TCTD để xử lý.

Thêm vào đó, nếu hiểu theo cách này thì dẫn tới hệ quả là TCTD bắt buộc phải hoàn tất việc xử lý bất động sản thế chấp trong ba năm kể từ ngày quyết định xử lý thế chấp. Đây là điều không dễ thực hiện trong thực tế, nhất là khi việc xử lý này được thực hiện thông qua phương thức khởi kiện và sau đó là thông qua cơ quan thi hành án.

Bên cạnh đó cụm từ “mua lại” trong điều luật trên cũng không thực sự chính xác và cần được hiểu là “chuyển thành tài sản cố định” của TCTD, vì khi đó TCTD đã trở thành chủ sở hữu bất động sản rồi thì cũng không cần giao dịch thêm với chính mình nữa! Có chăng TCTD chỉ cần thực hiện đăng ký biến động nếu có sự thay đổi mục đích sử dụng đất so với mục đích sử dụng đất ban đầu của bên thế chấp.

Như vậy, quy định nêu trên của Luật các tổ chức tín dụng dường như cho phép TCTD nhận bất động sản để gán nợ, với điều kiện là trong vòng ba năm kể từ ngày quyết định xử lý thế chấp bất động sản TCTD phải thực hiện một trong các giao dịch là bán, chuyển nhượng hoặc chuyển bất động sản này thành tài sản cố định trong các hồ sơ kế toán và quản lý tài sản của mình. Về điểm này, cũng dễ thấy là đáng lẽ nhà làm luật nên quy định thời điểm bắt đầu thời hạn ba năm nêu trên là từ ngày TCTD hoàn thành việc xử lý thế chấp bất động sản, tức là kể từ thời điểm TCTD trở thành chủ sở hữu của bất động sản thì sẽ hợp lý hơn.

Nhìn ra thế giới

Pháp luật Anh chỉ công nhận việc bên nhận bảo đảm được nhận chính bất động sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một quyết định của tòa án (foreclosure). Sau khi nhận được yêu cầu của TCTD, tòa án sẽ cho bên bảo đảm một khoảng thời gian (thường là sáu tháng) để thanh toán khoản vay. Nếu quá thời hạn này mà khoản vay vẫn chưa được hoàn trả thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận quyền sở hữu tài sản bảo đảm cho TCTD.

Nhược điểm của phương thức xử lý tài sản bảo đảm này là nếu giá trị tài sản nhỏ hơn giá trị khoản vay thì TCTD không có quyền yêu cầu bên vay thanh toán phần còn thiếu. Ngược lại, nếu giá trị tài sản lớn hơn giá trị khoản vay, thì về mặt lý thuyết, TCTD không phải hoàn trả cho bên bảo đảm phần chênh lệch. Tuy nhiên, trong trường hợp này pháp luật Anh lại công nhận quyền của bên bảo đảm được yêu cầu tòa án ra quyết định bán tài sản khi có yêu cầu được nhận gán nợ từ phía TCTD. Mặc dù tòa án có toàn quyền quyết định có chấp thuận hay không chấp thuận yêu cầu này, nhưng thường thì tòa án sẽ đồng ý ra quyết định bán tài sản, vì nếu không thì sẽ ảnh hưởng bất lợi cho bên bảo đảm. Chính vì lý do đó mà phương thức xử lý tài sản bảo đảm này thường được sử dụng rất ít trong thực tế.

Pháp luật của Pháp đi xa hơn khi Bộ luật Dân sự Pháp công nhận cả quyền được nhận bất động sản để thay thế cho việc hoàn trả khoản vay thông qua tòa án (attribution judiciaire) và thông qua thỏa thuận giữa các bên (pacte commissoire), trừ trường hợp bất động sản thế chấp là nơi ở chính của bên thế chấp.

Hơn nữa, trong nền pháp luật này cũng không có hạn chế nào về mục đích sử dụng bất động sản khi xử lý thế chấp bằng phương thức nhận gán nợ. Bởi vì quyền sở hữu được quy định trong Hiến pháp Pháp, và chính điều này tạo ra cho chế định này một hiệu lực đối kháng rất mạnh (trên cả các quy định của Bộ luật Dân sự Pháp). Nguyên tắc ở đây là chủ sở hữu là chủ tuyệt đối của tài sản, và có thể sử dụng tài sản theo cách mà mình muốn với điều kiện là không vi phạm quy định pháp luật.

Do việc nhận tài sản bảo đảm để gán nợ mới được luật hóa trong Bộ luật Dân sự năm 2015 (trước đó chỉ được công nhận trong văn bản dưới luật), nên việc vẫn còn những cách hiểu khác nhau cũng là chuyện dễ hiểu. Tuy nhiên, NHNN cũng nên cân nhắc lại hướng dẫn nêu trên và Luật các tổ chức tín dụng cũng cần được sửa đổi để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc xử lý thế chấp bất động sản của các TCTD thông qua phương thức này.



Tin liên quan

TIN TỨC CÙNG CHỦ ĐỀ

Hà Nội yêu cầu chủ đầu tư 8B Lê Trực hoàn trả tiền cưỡng chế

Hà Nội yêu cầu Cty CP May Lê Trực hoàn trả số tiền UBND quận Ba Đình đã chi trả để tổ chức cưỡng chế phá dỡ, tháo dỡ giai đoạn 1 và... Xem thêm »

TNR Holdings Vietnam chính thức quản lý và phát triển dự án TNR Grand Palace Thái Bình

Theo biên bản ghi nhớ được ký giữa Công ty cổ phần Bất động sản Mỹ và TNR Holdings Vietnam, TNR Holdings Vietnam đã chính thức là đơn vị quản lý và phát... Xem thêm »

Những biểu tượng mới của sự giàu sang

Đã qua rồi kỷ nguyên của lối sống phô trương, biểu tượng mới của sự giàu sang nằm ở sự khác biệt nhưng vẫn khẳng định đẳng cấp của mỗi chủ nhân. Xem thêm »

CenLand: Dấu ấn của đội quân bán hàng tinh nhuệ

Sẵn sàng khai phá những miền đất mới, bền bỉ tạo thị trường và hướng đến sự phát triển lâu dài là sứ mệnh của hàng ngàn chiến binh CenLand trong suốt khoảng... Xem thêm »

Kon Tum: Ngành du lịch “chắp cánh” cho bất động sản phát triển

Ai đã từng đi qua Tây Nguyên, đi qua Kon Tum, ắt hẳn còn nhớ về một mảnh đất cao nguyên đầy nắng và gió, với mênh mông bạt ngàn cao su, cà... Xem thêm »

Hải Dương: Kỳ lạ dự án chưa xong hạ tầng đã mua bán, tự ý xây nhà ở

Dù chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa có sổ đỏ nhưng hàng chục lô đất đã được bán, chuyển nhượng, xây nhà. Do dự án chưa hoàn thiện xây dựng cơ sở hạ... Xem thêm »

Thị trường bất động sản Khu Nam TPHCM: Tăng sức hấp dẫn nhờ các siêu dự án hạ tầng

Với vị trí đắc địa nằm ở gần khu trung tâm củaTPHCM, và hệ thống hạ tầng kết nối tốt, Khu Nam từ lâu đã là điểm đến hấp dẫn đối với các... Xem thêm »

Có hay không DA Hateco Laroma cố tình bán nhà cho người nước ngoài?

Theo danh sách Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố về các dự án cho người nước ngoài mua và sở hữu, không có dự án Hateco Laroma. Xem thêm »

Tp.HCM yêu cầu kiên quyết xử lý tình trạng đầu nậu, bảo kê phân lô bán nền đất nông nghiệp tại huyện Bình Chánh

Bí thư Thành ủy Tp.HCM Nguyễn Thiện Nhân yêu cầu, từ ngày 1/6/2020, cần phối hợp các lực lượng, đơn vị liên quan chấm dứt ngay hiện tượng hoạt động môi giới, đầu... Xem thêm »

Đề xuất chủ đầu tư không thu phí bảo trì 2% nhà chung cư: Lo thả gà ra đuổi

Mới đây, Sở Xây dựng TPHCM đề xuất bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu phí bảo trì chung cư để giải quyết mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư.... Xem thêm »