Nghịch lý thị trường cảnh báo nguy cơ bong bóng nhà ở

Phần lớn nguồn cung của thị trường nhà ở tại Mỹ đã biến mất. Tại ngoại ô và trong các đô thị, khắp các khu vực trọng điểm về giao thông lớn và vừa, nhiều ngôi nhà đáng lẽ đã phải rao bán trong năm qua đã không được niêm yết. Ngay cả ở những thành phố có nhiều căn hộ trống và giá thuê giảm do đại dịch, việc mua nhà vẫn vô cùng khó khăn.

Ngày nay, nếu bạn đang tìm kiếm một căn nhà tại Mỹ, bạn có thể chỉ thấy khoảng một nửa số nhà được rao bán so với mùa đông năm 2020, theo dữ liệu từ công ty nghiên cứu thị trường Altos Research. Đó là sự sụt giảm kỷ lục về hàng tồn kho sau nhiều năm liên tục khan hàng.

Và đó là một dấu hiệu chớp nhoáng cho thấy thị trường nhà ở – thị trường từng được coi là có thể thách thức các quy luật kinh tế học cơ bản ngay cả trong giai đoạn bình thường – đang hoạt động rất, rất kỳ lạ.

Thông thường, các nhà kinh tế kỳ vọng giá thuê và giá nhà sẽ di chuyển cùng quỹ đạo tại một khu vực nhất định. Đó là bởi vì cả hai đều đáp ứng các điều kiện cơ bản giống nhau – thị trường lao động mạnh mẽ, tiện nghi tốt, vị trí thuận tiện. Khi giá thuê và giá mua bắt đầu có sự khác biệt, đó thường là dấu hiệu của một điều gì đó không ổn, ví dụ như bong bóng nhà đất.

Hiện tại, ở một số thành phố lớn tại Mỹ, giá nhà và giá thuê không chỉ chênh lệch nhau; chúng đang dịch chuyển theo các hướng ngược nhau. Giá mua đang tăng trong khi giá thuê lại giảm.

Jenny Schuetz, một nhà nghiên cứu tại Viện Brookings cho biết: “Tôi không nghĩ rằng chúng ta từng thấy một thị trường nhà ở giống như hiện tại. Những cuộc suy thoái trước đây hơi khác biệt một chút, vì vậy khó mà biết được chuyện gì đang xảy ra”.

Thông thường, khi sắp xảy ra sự cố trên thị trường nhà đất, giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với giá thuê, có nghĩa là nhiều ngôi nhà được bán với giá mà chủ sở hữu không thể bù lỗ nếu họ phải cho thuê. Khi thị trường phá sản, giá mua giảm ở một số thị trường còn giá thuê tăng, khi những chủ sở hữu bị tịch thu nhà phải đi thuê để ở.

Ngày nay, giá thuê đã giảm vì những lý do phần lớn không thể tách rời với đại dịch. Những người lao động bị sa thải đã chuyển đến sống với gia đình hoặc bạn bè. Sinh viên đại học thường thuê nhà gần trường thì lại phải học từ xa ở nhà. Một số người thuê nhà bị hấp dẫn bởi lãi suất thấp đã mua nhà thành công. Và dòng người đi thuê nhà bình thường đến các thành phố – những người mới tốt nghiệp đại học, những người nhập cư, những công nhân vừa tìm được công việc mới – đã giảm dần trong thời gian đại dịch.

Nghiên cứu gần đây của Arpit Gupta tại Đại học New York và các đồng nghiệp cho thấy giá thuê đã giảm nhiều nhất ở các khu vực ngoại ô. Đây cũng là những nơi không bị ảnh hưởng gì trong đại dịch, khi không phải trả một khoản tiền thuê cao cấp để ở gần các nhà hàng, quán bar, bảo tàng và văn phòng ở trung tâm thành phố.

Những tình huống bất thường này trong thị trường cho thuê khiến các chủ sở hữu nhà gặp khó khăn nhiều hơn. Tỷ lệ giữa giá nhà so với giá thuê ở nhiều đô thị hiện cao như thời kỳ bong bóng nhà đất, nhưng một phần là do giá thuê giảm chứ không chỉ vì giá mua tăng vọt.

Bức tranh khó hiểu của thị trường nhà ở Mỹ là một sản phẩm của đại dịch, nhưng cũng là hậu quả của những năm trước đó. Một phần nguyên nhân của tình trạng này rất đơn giản, là do lãi suất thấp kỷ lục và nhu cầu của khách hàng muốn có thêm không gian sống trong đại dịch. Phần guyên nhân còn lại thì phức tạp hơn thế rất nhiều, khi vòng xoay của nguồn cung nhà đã qua sử dụng giảm do nhiều người thuộc thế hệ baby boomber không muốn chuyển khỏi căn hộ đang sống để tới trại dưỡng lão, còn người trẻ thì đang đối mặt với tương lai việc làm bất định.

Ralph McLaughlin, nhà kinh tế trưởng tại Haus, một công ty khởi nghiệp về tài chính nhà ở, cho biết khi không có nhiều lựa chọn về nơi ở mới trên thị trường, những người dự định bán nhà sẽ dừng niêm yết.

Vào thời kỳ đỉnh dịch tại Mỹ, hơn 4 triệu chủ nhà vay thế chấp đã được hoãn trả nợ nhờ sự hỗ trợ của chính phủ. Mặc dù chính sách này được gia hạn tới 06/2021 đã hỗ trợ cho nhiều gia đình bị mất thu nhập, thực tế không thể phủ nhận là nhiều chủ nhà mất khả năng thanh toán đã bị tịch thu nhà hoặc buộc phải bán tháo trong thời gian qua.

Trong hơn một thập kỷ qua, số lượng nhà ở được xây dựng tại Mỹ cũng thấp hơn mức trung bình trong lịch sử. Cuộc khủng hoảng về nhà ở đã tàn phá ngành xân dựng dân dụng và đẩy nhiều công nhân sang các công việc khác. Bên cạnh đó, các hạn chế về tỷ lệ xây dựng tại từng địa phương cũng làm chậm quá trình phát triển nguồn cung. Các chính sách nhập cư nghiêm ngặt của chính quyền cựu Tổng thống Donald Trump càng hạn chế nguồn cung lao động của ngành này và việc tăng thuế quan đã đẩy giá vật liệu xây dựng lên cao.

Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội môi giới bất động sản Mỹ cho biết: “Khi một ngôi nhà hoàn toàn mới xuất hiện trên thị trường, không ai phải dọn đi (và chuyển tới ở nơi khác) để giải phóng nó. Xây dựng nhà làm tăng nguồn cung trên thị trường”.

Thập kỷ qua cũng là thời kỳ lãi suất tương đối thấp. Điều đó đã khuyến khích nhiều chủ nhà tiếp tục ở trong ngôi nhà của mình lâu hơn so với trước đó để hưởng các khoản thế chấp giá rẻ. Tỷ lệ này cũng khuyến khích nhiều chủ nhà mua một căn nhà mới và giữ lại nhà cũ như một tài sản đầu tư.

“Ngay bây giờ, việc sở hữu hai ngôi nhà là một điều tuyệt vời. Khi tỷ lệ thế chấp thấp, tại sao chúng ta không sở hữu cả hai ngôi nhà?”, Michael Simonsen, Giám đốc điều hành của Altos Research cho biết.

Ông chỉ ra rằng trong thập kỷ qua, số lượng căn nhà dành cho một gia đình trên thị trường cho thuê đã tăng hơn 7 triệu căn. Và phần lớn trong số đó thuộc sở hữu của các cá nhân, không phải các tổ chức đầu tư lớn. Chủ nhà cũng có nhiều cơ hội để tạo ra doanh thu từ bất động sản với sự nổi lên của các công ty như Airbnb.

Theo thống kê, số lượng người mua nhà không cần thăm quan đã tăng vọt tại Mỹ. Giá bán trung bình ở một số đô thị tăng 15% trở lên trong một năm. Ở những nơi khác, quỹ đạo của thị trường mua đã hoàn toàn tách rời khỏi những gì đang diễn ra trên thị trường cho thuê.

Hiện tại, vẫn chưa rõ điều gì khiến lượng hàng tồn kho sụt giảm nhiều hơn. Xây dựng nhiều hơn sẽ hữu ích, nhưng sẽ mất nhiều năm để bắt kịp nguồn cung mà thị trường nhà ở lành mạnh cần có. Việc tạm dừng các khoản thanh toán thông qua chính sách hoãn thanh toán sẽ kết thúc vào một thời điểm nào đó sau tháng 6 có thể giúp tăng nguồn cung. Những người thuộc thế hệ baby boomer sẽ được tiêm phòng và có thể quyết định chuyển nhà để những người khác chuyển đến thế chỗ.

Cũng có thể một số trong số hàng triệu ngôi nhà dành cho một gia đình đã được chuyển sang cho thuê trong thập kỷ qua có thể được đưa trở lại thị trường, khi chủ sở hữu của chúng nhận thấy lợi nhuận cao khi bán ra.

Về dài hạn, đại dịch cũng sẽ lắng xuống và mọi người sẽ giữ được việc làm và tự tin hơn để cho người lạ thuê nhà. Nhưng đối với bất kỳ ai đang chờ đợi sự gia tăng điển hình của nguồn cung nhà ở trong tương lai gần tại Mỹ, những dự báo lạc quan này có thể sẽ không thành hiện thực.

Theo Lam Vy (Real Estate Boston)



Tin liên quan

TIN TỨC CÙNG CHỦ ĐỀ

Trung Quốc: Chủ đầu tư bất động sản nợ nần, khách hàng tại các thành phố nhỏ chịu tội

Ở Zhuozhou, một thành phố nhỏ ở phía bắc Trung Quốc, cô Zhu đã ngừng thanh toán khoản vay thế chấp căn hộ của mình sau khi chủ đầu tư không xây dựng... Xem thêm » 08/04/2021

Công ty xếp hạng tín nhiệm Fitch Ratings điều chỉnh triển vọng của Việt Nam từ ổn định lên tích cực

Fitch Ratings đã điều chỉnh triển vọng của Việt Nam thành tích cực từ mức ổn định và khẳng định Xếp hạng Mặc định của Tổ chức Phát hành Ngoại tệ (IDR) dài... Xem thêm » 07/04/2021

Đâu là nguyên nhân giúp giao dịch bất động sản online bùng nổ?

Trong thời kỳ đại dịch, thật bất ngờ khi nhu cầu về thị trường nhà ở lại tăng đột biến. Tuy nhiên, những bất cập mà các lệnh giãn cách xã hội gây... Xem thêm » 07/04/2021

Không có khách hàng, LG Electronics khai tử mảng di động

LG Electronics Inc của Hàn Quốc sẽ đóng cửa bộ phận di động thua lỗ sau khi không tìm được người mua, một động thái được thiết lập để biến nó trở thành... Xem thêm » 06/04/2021

Tỷ phú Richard Branson mở cửa hòn đảo thuộc sở hữu riêng để đón khách, giá thuê 25.000 USD mỗi đêm

Richard Branson, ông trùm kinh doanh tỷ phú và là người sáng lập Tập đoàn Virgin, lần đầu tiên công khai khu đất tư nhân trên hòn đảo Caribe thứ hai của mình... Xem thêm » 06/04/2021

Bloomberg: Ông Nguyễn Xuân Phúc đã làm rất tốt nhiệm vụ trong 5 năm qua trên cương vị thủ tướng

Thủ tướng Việt Nam Nguyễn Xuân Phúc, người đã có công trong việc điều hành nền kinh tế tăng trưởng nhanh chóng và ngăn chặn thành công vi rút Covid-19, đã được bầu... Xem thêm » 06/04/2021

Số lượng người mua nhà trực tuyến đang nhiều hơn bao giờ hết và đây là lý do

Đại dịch vẫn diễn biến khó lường nhưng nhiều đại lý bất động sản lại có một năm bận rộn nhất từ trước tới nay. Hàng triệu người đột nhiên cần thêm không... Xem thêm » 05/04/2021

Điều gì khiến mọi người đổ xô vào đầu tư bất động sản như hiện nay?

Vào năm 2021, nhu cầu của cả người mua nhà cũng như các nhà đầu tư sẽ tăng vọt sau khi chứng kiến ​​sự bất ổn trên thị trường và những bằng chứng... Xem thêm » 04/04/2021

Nghịch lý nhà đầu tư bất động sản Mỹ: Thừa tiền mà không có chỗ tiêu

Các nhà đầu tư bất động sản thương mại tại Mỹ với lượng tiền tích trữ kỷ lục lên đến 250 tỷ đô la đang rơi vào một tình thế hài hước: Không... Xem thêm » 03/04/2021

Giá nhà đang tăng trên toàn cầu nhưng bong bóng sẽ không xảy ra

Các tác động do đại dịch, lãi suất siêu thấp và những thay đổi trong hành vi của người mua đang gia tăng áp lực lên các thị trường bất động sản từ... Xem thêm » 03/04/2021

Chất lượng lượng không khí có phải là tài sản lớn nhất trên thị trường bất động sản thương mại?

Vấn đề về chất lượng không khí chắc chắn đã được đề cập đến nhiều trong các buổi nghị sự những năm gần đây. Nó cũng nhanh chóng trở thành yếu tố quyết... Xem thêm » 03/04/2021

Dành dụm tiền mua nhà thành phố, dân Trung Quốc trắng tay

Nhiều người dành dụm tiền với mơ ước có nhà thành phố giờ lại đối mặt với khả năng trắng tay khi chủ đầu tư chưa thể bàn giao vì khó khăn tài... Xem thêm » 02/04/2021

Marriott International đang thực hiện một bước đột phá vào phân khúc nhà ở có thương hiệu ở Việt Nam

Julian Wyatt, Giám đốc điều hành của Masterise Property cho biết, kinh tế Việt Nam đang có tốc độ tăng trưởng kinh tế rất lớn với tổng sản phẩm quốc nội đạt... Xem thêm » 02/04/2021

Đầu tư bất động sản tại châu Á - Thái Bình Dương có thể đạt 165 tỷ USD vào năm 2021

Khối lượng vốn trên thế giới đổ vào bất động sản khu vực châu Á – Thái Bình Dương sẽ ngày càng tăng, tập trung vào các lĩnh vực hậu cần, khu công... Xem thêm » 02/04/2021

CNBC: Miền trung Việt Nam là một trong 7 “điểm đến ít người biết” du khách nên ghé thăm sau đại dịch Covid-19

Miền Trung Việt Nam đứng ở vị trí thứ ba trong số bảy điểm đến du lịch hàng đầu mà USpress gợi ý du khách nên ghé thăm sau đại dịch Covid-19. Xem thêm » 01/04/2021

Gia đình bí ẩn Trung Quốc chi gần 300 triệu USD mua toàn bộ tòa nhà căn hộ siêu sang tại Singapore

Một nhà phát triển bất động sản Hồng Kông vừa thông báo rằng một người mua đã mua tất cả 20 trong số hai căn hộ Draycott Park Eden với giá 293 triệu... Xem thêm » 01/04/2021