Kiến tạo đô thị mới: Thách thức không của riêng Việt Nam

Nếu như xây dựng một đô thị mới đã là một bài toán khó thì kiến tạo khu đô thị mới đáng sống lại càng khó hơn.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng Giám đốc enCity

Đó là nhận định của ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng Giám đốc enCity tại buổi toạ đàm “Kiến tạo khu đô thị thông minh và đáng sống: Mô hình cho Việt Nam” diễn ra ngày 13/11 tại Hà Nội.

Thách thức của nhiều quốc gia

Nhìn vào bức tranh đô thị Việt Nam hiện nay có thể thấy nhiều nơi hạ tầng đã xong nhưng không có người ở, hiệu quả sử dụng đất sụt giảm, hình thành nên những khu đô thị bỏ hoang… Khi quy hoạch bị phá vỡ, sức ép hạ tầng gây ra các hệ quả cho xã hội như tắc đường, kẹt xe, ngập lụt…

Theo ông Dũng, tình trạng này diễn ra ở cả những khu đô thị được cho là đáng sống ở nhiều quốc gia trên thế giới. Ví dụ như một khu đô thị mới hiện đại, nơi sống hấp dẫn nhất tại Mỹ, nhà đầu tư đã phải chịu thiệt hại tới 1 tỉ USD để duy trì sự phát triển. Hay như thành phố mới Songdo (Incheon, Hàn Quốc), Chính phủ nước này đã buộc phải mua lại dự án bởi mục tiêu phát triển thành một trung tâm tài chính – kinh doanh đã không thành công.

“Qua đó để thấy đây là một bài toán, thách thức lớn của nhiều quốc gia trên cả thế giới chứ không riêng gì Việt Nam”, ông Dũng nói.

Vậy khi phát triển một khu đô thị mới thì có những thách thức nào? Trả lời câu hỏi này, ông Dũng cho biết có sáu thách thức đặt ra.

Thứ nhất là làm sao để chúng ta có thể thu hút cư dân và xây dựng một cộng đồng sống tốt.

Thứ hai là làm sao có thể thu hẹp khoảng cách với thành phố trung tâm.

Thứ ba là đa dạng hoạt động kinh tế. Chúng ta không muốn biến dự án khu đô thị của mình thành một khu đô thị chỉ để ngủ mà còn để tương tác, làm việc, học tập, sinh hoạt.

Thứ tư là sự linh hoạt với các biến động của thị trường. Thị trường bất động sản có lúc lên lúc xuống, làm sao để một dự án với quy mô rất lớn cần triển khai trong khoảng 30 năm, đi qua ba chu kỳ kinh tế mà dự án vẫn có thể duy trì và phát triển.

Thứ năm là xây dựng mô hình vận hành. Chúng ta thường lo bán hàng tại dự án khu đô thị để có người vào ở, người vào ở hình thành một cộng đồng rồi làm sao để cộng đồng đó sinh hoạt và phát triển bền vững theo thời gian.

Thứ sáu là gia tăng giá trị đất đai theo thời gian. Với phần lớn mọi người, nhà ở là quỹ đầu tư lớn nhất trong cuộc đời. Chúng ta mua nhà để ở nhưng làm sao để sau đó bán đi mà giá trị vẫn tăng lên theo thời gian.

Chiến lược nào để kiến tạo đô thị mới sống tốt?

Lãnh đạo enCity cho rằng, Việt Nam có hai ví dụ điển hình là Ecopark ở miền Bắc và Phú Mỹ Hưng ở miền Nam. Dù phải nói rằng, không có kiểu mẫu nào là hoàn hảo nhưng những đô thị này đều có công thức chung. Theo đó, sự thành công của đô thị thông minh và đáng sống bao gồm 9 chiến lược mới có thể kiến tạo đô thị mới sống tốt. Cụ thể là:

Thứ nhất địa điểm chiến lược. Thứ hai kết nối vùng. Thứ ba là phân khu và phân kỳ. Thứ tư đa dạng sản phẩm. Thứ năm tạo hệ sinh thái. Thứ sáu tập trung tiện ích. Thứ bảy môi trường thân thiện. Thứ tám vận hành bền vững, và thứ chín gắn kết cộng đồng.

Ông Dũng phân tích, về địa điểm chiến lược có thể lấy ví dụ của quốc tế như khu công nghiệp Suzhou (Trung Quốc) với diện tích 28,8 hécta, dân số 1 triệu người đang có đầy đủ các kết nối giao thông với các đô thị lân cận và đô thị vùng.

Câu chuyện của Ecopark cũng tương tự. Nằm ở một vùng xa xôi của nội thành, nhưng Ecopark vị trí chiến lược. Vị trí của vùng này kết nối ra các đường hàng hải, đường giao thông, hướng phát triển tiến ra biển.

Về liên kết vùng, thành phố Almere của Hà Lan là một ví dụ điển hình khi kết nối với các sân bay và thành phố trung tâm rất thuận tiện. Tương tự, khu công nghệ Dubai silicon cũng kết nối để người dân có thể di chuyển thuận tiện từ nơi làm việc đến nơi sinh sống.

Mô hình ở Ecopark cũng tương tự với mục tiêu chính là thay đổi quan niệm về khoảng cách, đem lại sự thuận tiện và an toàn cho cư dân.

“Do đó, nếu không có tầm nhìn dài, không có quỹ đất lớn thì trong tương lai chúng ta sẽ thất bại về vấn đề hạ tầng”, ông Dũng khẳng định.

Về phân khu phân kỳ, quá trình này rất quan trọng, mục tiêu là tối ưu hiệu quả đầu tư trong tạo dựng hình ảnh dự án và kiến tạo cộng đồng; quy mô phù hợp với khả năng tiêu thụ của thị trường; quy mô đủ lớn để cung cấp tiện ích cộng đồng. Đặc biệt, mỗi giai đoạn cần phải có cái mới và cái hay.

Theo ông Dũng, giải pháp chính là mỗi giai đoạn có quy mô trung bình 70 hécta với quy mô dân số 15.000 – 20.000 người; thực hiện cuốn chiếu trong thời gian 5 năm; phát triển từ ngoài vào trong để tạo quy mô dân số cho hoạt động thương mại ở lõi.

Về sự đa dạng sản phẩm nhà ở, chúng ta luôn nói về câu chuyện nhà ở giá rẻ và nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân. Nhưng có một thực tế rằng đây không chỉ là nhu cầu của xã hội mà còn là nhu cầu của nhà đầu tư trong quá trình đa dạng hóa sản phẩm, phát triển mở rộng thị trường.

Ví dụ như tại Phú Mỹ Hưng, có những khu biệt thự khép kín, khu nhà liền kề, khu tự xây, nhà đầu tư tính toán làm sao để càng nhiều người có thể mua nhà tại một khu vực, để từ đó gia tăng sự đa dạng về phân khúc khách hàng.

Về tạo hệ sinh thái dịch vụ và việc làm, ông Dũng cho rằng, một khu đô thị không chỉ là nơi để ngủ, để ở mà còn có thể tạo ra việc làm. Tương tự như khu công nghệ của Dubai Silicon Oasis (UAE), tại đó họ chuyển đổi thành các mô hình văn phòng phục vụ nghiên cứu, thử nghiệm, co-working… để mở rộng tệp khách hàng, đáp ứng được ngày càng nhiều nhu cầu.

Còn với Ecopark, khi bắt tay vào triển khai, enCity đã tính toán làm sao để số lượng văn phòng tương đương với dân số Ecopark, định hướng tạo ra khu du lịch theo hình dạng phố cổ, khu trường đại học… Tất cả để tạo ra lõi tiện ích, dịch vụ, việc làm đáp ứng cho cư dân Ecopark.

Về sự tập trung hóa tiện ích xã hội, để làm được việc này chúng ta phải nhìn từ góc độ quy hoạch. Mục tiêu là cung cấp tiện ích đa dạng cho cư dân; thu hút nhà đầu tư thứ cấp về dịch vụ xã hội. Khi làm việc với các dự án, chúng ta cần tập trung diện tích lớn để hút được nhiều nhà đầu tư nhỏ đến cùng một chỗ.

Về sự gia tăng giá trị đất đai qua thiết kế và quản lý môi trường, có hai cách gia tăng giá trị đất đai cơ bản: thông qua diện tích thương mại hoặc thông qua đảm bảo môi trường xanh và hấp dẫn, vì việc này tạo ra giá trị lâu dài nhất cho chúng ta.

Theo đại diện enCity, có thể phối hợp công trình cao tầng với thấp tầng để tạo môi trường thân thiện với con người; dành một tỷ lệ diện tích lớn cho cây xanh và mặt nước (12m2 diện tích không gian mở/người) và công viên hóa đất dự trữ phát triển; bố trí cầu đi bộ để tăng kết nối với công viên.

Về việc đảm bảo vận hành hiệu quả và bền vững, việc này tạo ra thương hiệu và sự phát triển bền vững cho dự án. Giải pháp là thiết kế và bố trí công trình hạ tầng để sử dụng được nhiều chức năng và ứng dụng mô hình chia sẻ như chỗ đỗ xe; nguồn thu từ cho thuê sàn thương mại và hạ tầng đỗ xe dùng chung được tái đầu tư vào bảo trì/bảo dưỡng công trình.

Cuối cùng là yếu tố gắn kết cộng đồng thông qua không gian công cộng và các hoạt động chung. Một đô thị không thể nào bền vững, thành công nếu như người dân không cảm thấy yêu thương vùng đất đó, dành thời gian cho vùng đất đó.

Ông Nguyễn Công Hồng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Ecopark:

Quan trọng nhất với một dự án là nhà đầu tư và tư vấn phải xác định được tính chất dự án này phải làm gì.

Bên cạnh đó, có tư vấn giỏi nhưng phải là những người, những đơn vị có bản lĩnh và lương tâm. Tư vấn mà chiều lòng nhà đầu tư, không có phản biện và tính toán thì không ổn. Câu chuyện phản biện và bác bỏ của tư vấn thì đều cần phải có căn cứ.

Theo Tâm An



Tin liên quan

TIN TỨC CÙNG CHỦ ĐỀ

Oxfam: Đại dich COVID-19 làm người giàu càng giàu, người nghèo càng nghèo thêm

1.000 người giàu nhất hành tinh đã khôi phục những thiệt hại do COVID-19 gây ra đối với khối tài sản của họ chỉ trong vòng 9 tháng trong khi những người nghèo... Xem thêm » 25/01/2021

Tín dụng “rót” vào bất động sản TP HCM đang ở ngưỡng nào?

Dư nợ tín dụng của các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản năm 2020 ước khoảng 293.750 tỷ đồng, chiếm khoảng 13% tổng dư nợ tín dụng và tăng 5,9% so... Xem thêm » 24/01/2021

Tại sao giới nhà giàu luôn khao khát bất động sản ven hồ?

Bất động sản ven hồ không chỉ có lợi ích mang lại cho sức khỏe, tài lộc mà sự khan hiếm, giá trị gia tăng bền vững theo thời gian là những yếu... Xem thêm » 22/01/2021

Đầu tư đất nền, nhà phố tỉnh vùng ven tăng nhiệt

Năm 2020, gần chục nghìn bất động sản liền thổ bùng nổ ở Bình Dương, Đồng Nai, hút giới đầu tư ồ ạt kéo về cụm vùng ven này. Xem thêm » 21/01/2021

VnDirect: Thị trường bất động sản nhà ở sẽ nóng trở lại trong năm 2021 do lãi suất giảm

Trong báo cáo Chiến lược đầu tư năm 2021, nhóm nghiên cứu của Công ty Chứng khoán VnDirect cho rằng lãi suất vay mua nhà sẽ tiếp tục thấp trong 2021. Xem thêm » 19/01/2021

Giá thuê văn phòng tăng bất chấp dịch

Giá chào thuê trung bình văn phòng hạng B ở TP HCM quý III tăng mạnh, còn Hà Nội chỉ giảm 1% so với cùng kỳ năm trước. Xem thêm » 18/01/2021

Tiến sĩ Ngô Viết Nam Sơn: Phát triển TP Thủ Đức là một thách thức cực lớn, cần được chuẩn bị bài bản

Việc thành lập TP Thủ Đức, thuộc TP Hồ Chí Minh là một vấn đề cực kỳ mới mẻ không chỉ về quản lý hành chính mà còn đặt ra nhiều thách thức... Xem thêm » 18/01/2021

Đâu là động lực tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2021?

Đại dịch COVID-19 là một cú sốc lớn khiến tăng trưởng kinh tế Việt Nam sụt giảm mạnh từ mức 7,02% năm 2019 xuống chỉ còn 2,91% trong năm 2020. Nền kinh tế... Xem thêm » 14/01/2021

Vì sao ngân hàng Việt đổ xô niêm yết trên sàn chứng khoán?

Trong bối cảnh thị trường chứng khoán diễn biến thuận lợi, các chỉ số tăng mạnh trong nhiều tháng qua, việc niêm yết vào thời điểm hiện tại sẽ giúp các ngân hàng... Xem thêm » 12/01/2021

Sốt đất có lặp lại ở thành phố Phú Quốc?

Trong hơn một tháng qua, mỗi ngày lại có 5-7 tốp khách đầu tư đến Phú Quốc tìm mua đất. Đây là điều chỉ xảy ra trong cơn sốt giai đoạn 2017-2018 ở... Xem thêm » 09/01/2021

Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội năm 2021 là 4,8%/năm

Năm 2021, lãi suất cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội là 4,8%/năm, không thay đổi so với năm trước. Xem thêm » 01/01/2021

Thêm App chuyên bất động sản ra đời

Real Estate Level up 2020 - sự kiện dành riêng cho ngành bất động sản tại Việt Nam do Sharkland phối hợp cùng Keller Williams Vietnam vừa tổ chức tại TP HCM. Xem thêm » 31/12/2020

Năm 2020: Kinh tế thế giới tê liệt vì đại dịch, điểm sáng nơi cuối đường hầm

Covid-19 xuất hiện như một “sát thủ vô hình” làm tê liệt toàn bộ nền kinh tế thế giới năm 2020. Tuy nhiên, những tín hiệu tích cực từ Vaccine Covid những tháng... Xem thêm » 28/12/2020

"Đi tắt đón đầu" theo hạ tầng: Có nên tiếp tục áp dụng chiến lược đầu tư này trong 2021?

Nhiều nhà đầu tư địa ốc "đón đầu" được hạ tầng tại những khu vực mới và gặt hái thành công lớn. Ngược lại, nhiều người mất trắng khi lướt sóng theo thông... Xem thêm » 25/12/2020

Giá chung cư TP.HCM có thể tăng 9%: Người mua nhà càng thêm gánh nặng

Bất chấp các tác động xấu của đại dịch Covid-19, giá chung cư tại TP.HCM vẫn tiếp tục tăng cao. Thậm chí, giới chuyên gia dự báo, năm 2021, giá chung cư sẽ... Xem thêm » 22/12/2020

Metro Star thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư

Metro Star là dự án khu phức hợp cao cấp gồm căn hộ, nhà phố thương mại và biệt thự cao cấp nhắm đến phân khúc khách hàng tầm trung – cao cấp... Xem thêm » 15/12/2020