Dự án chung cư cũ có sức cạnh tranh hơn căn hộ cho thuê

Hiện nay, nhiều chung cư cũ tại TP.Hồ Chí Minh được bàn giao từ giai đoạn 2015 - 2017 có sức hút hơn các chung cư mới xây dựng hiện nay. Bởi lẽ, các chung cư cũ có vị trí đẹp và giá cả hợp lý hơn các chung cư mới được mở bán hiện nay.

Nhiều chung cư mới bàn giao tại nội thành TP.HCM cho thuê ế ẩm do sức ép cạnh tranh từ các dự án cũ ở cùng khu vực. Các chung cư cũ có sức thuê tốt hơn khá nhiều dự án mới nhờ lợi thế giá cả. Theo khảo sát, nếu thời điểm 2016, chỉ cần bỏ ra khoảng 1,5-2 tỷ là mua căn hộ ở quận Tân Phú, Phú Nhuận diện tích gần 55-60m2 thì hiện nay, giá đã tăng lên 2,7-3 tỷ. Chính vì vậy các dự án mới buộc phải tăng giá thuê theo giá bán mới mong có lời còn các dự án cũ vẫn giữ được mức giá mềm hơn mà lợi nhuận vẫn tốt.

Anh Nguyễn Văn Thuận, chủ một căn hộ chung cư cho thuê được đưa vào sử dụng từ tháng 4/2019 trên đường Phổ Quang, Tân Phú cho biết, tính toán đầu tư căn hộ cho thuê của anh đang vỡ trận vì giá thuê không cạnh tranh lại các dự án cho thuê hiện hữu trước đó trên địa bàn. Được biết, anh mua lại một căn hộ 67m2 với giá gần 2,8 tỷ đồng vào thời điểm dự án này vừa hoàn thiện thi công. Theo tư vấn từ đơn vị môi giới, anh có thể chào thuê với giá 18 triệu/tháng, nhờ lợi thế dự án mới và tiện ích đa dạng hơn. Tuy nhiên khi đi vào thực tế, anh không thể tìm được khách thuê với mức giá trên do các dự án lân cận chỉ chào thuê từ 12-15 triệu/tháng mà diện tích tương tự.

“8 tháng nay tôi chỉ tìm thấy một số khách hàng thuê ngắn hạn trong khi mục đích của tôi là muốn tìm người thuê lâu dài và ổn định. Việc hạ giá bán xuống là cách duy nhất tôi có thể cạnh tranh với các dự án cũ trong thời điểm nguồn cung chào thuê dồi dào như hiện nay. Tuy nhiên nếu hạ xuống thì lợi nhuận đầu tư căn hộ chỉ đạt chưa đến 5%, thấp hơn so với mức dự tính 7-8% tôi đề ra lúc đầu”, anh Thuận cho hay.

Bàn về nhu cầu thuê căn hộ, phần lớn các sàn môi giới nhà cho thuê tại TP.HCM nhìn nhận, gần 60% nhu cầu tìm thuê hiện tại đều là các căn chung cư cũ, giá mềm. Trên cùng địa bàn, chỉ cần giá thuê chênh nhau từ 500 nghìn đến 1 triệu/tháng cũng ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà của khách hàng, nhất là các hộ gia đình lao động trẻ, có nhu cầu thuê dài hạn. Việc giá BĐS liên tục theo thang trong 2 năm trở lại đây mang lại không ít khó khăn cho nhà đầu tư căn hộ cho thuê, nhất là với những dự án mới bàn giao trong 2 năm nay.

Giá bán liên tục leo thang khiến các chung cư mới triển khai và đi vào bàn giao trong năm nay sẽ phải đối mặt với thách thức cạnh tranh giá thuê với các dự án hiện hữu trước đó.

Đơn cử, cùng thuộc phân khúc trung cấp, nhiều căn hộ tại Tân Bình, Tân Phú mua vào thời điểm 2016-2017 chỉ có giá tầm 1-1,5 tỷ đồng. Hiện tại, cùng vị trí đó, cùng diện tích đó, giá căn hộ phải ngót nghét 2-3 tỷ đồng. Đầu vào tăng cao thì giá thuê cũng phải tăng theo mới đảm bảo lợi nhuận. Dù dự án mới có lợi thế, thiết kế đẹp nhưng những hộ gia đình có nhu cầu thuê ổn định lâu dài thường có xu hướng tìm kiếm những dự án chung cư cũ, hoàn thiện từ 4-7 năm vì giá thuê có phần mềm hơn. Những dự án mới khó cạnh tranh lại.

Chia sẻ về xu hướng lợi nhuận đầu tư BĐS năm 2019, P.TGĐ Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh đã nhận định, lợi nhuận đầu tư BĐS đang giảm, nhất là lợi nhuận đầu tư chung cư cho thuê. Cụ thể, trong năm 2019, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP.HCM chỉ đạt 5%, trong khi tỷ lệ lãi suất ngân hàng vào khoảng 8%, tốc độ tăng của chỉ số VN Index vào khoảng 9% và giá vàng tăng đến 14%. Như vậy, trong các kênh đầu tư, căn hộ cho thuê đang có mức lợi nhuận thấp và giảm dần qua các năm nên không còn hấp dẫn đối với khách mua để kinh doanh cho thuê.

Theo dữ liệu trực tuyến, trong năm 2019, tỷ lệ tin đăng chào thuê căn hộ tăng gần 50% so với năm 2018. Nguyên do là năm vừa qua lượng dự án bàn giao vào sử dụng khá nhiều, trong đó không ít dự án đầu tư thứ cấp không sang nhượng được phải chuyển sang cho thuê khiến nguồn hàng chào thuê bùng nổ. Giá chào thuê trung bình tại TP.HCM tăng từ 7-12% so với cùng kỳ, hầu hết các dự án mới chào thuê ở mức từ 17-30 triệu/tháng trong khi nhu cầu tìm thuê lại tập trung ở dòng sản phẩm giá từ 8-15 triệu/tháng.

Chia sẻ về kinh nghiệm đầu tư căn hộ cho thuê, một số chuyên gia cho rằng, khi chào thuê chủ nhà phải tính toán khấu trừ đi thuế, phí môi giới, chi phí sửa chữa, tỉ lệ bỏ trống bình quân 10-15% mỗi năm vào chi phí thu hồi. Trong giai đoạn nguồn cung căn hộ bùng nổ như hiện nay, nhà đầu tư sử dụng nguồn tiền đi vay để mua các dự án trong 2 năm gần đây dễ gặp áp lực tài chính vì khó cạnh tranh với các dự án có giá thành mua vào thấp hơn.



Tin liên quan

TIN TỨC CÙNG CHỦ ĐỀ

Năm 2020: Kinh tế thế giới tê liệt vì đại dịch, điểm sáng nơi cuối đường hầm

Covid-19 xuất hiện như một “sát thủ vô hình” làm tê liệt toàn bộ nền kinh tế thế giới năm 2020. Tuy nhiên, những tín hiệu tích cực từ Vaccine Covid những tháng... Xem thêm »

“Đi tắt đón đầu” theo hạ tầng: Có nên tiếp tục áp dụng chiến lược đầu tư này trong 2021?

Nhiều nhà đầu tư địa ốc "đón đầu" được hạ tầng tại những khu vực mới và gặt hái thành công lớn. Ngược lại, nhiều người mất trắng khi lướt sóng theo thông... Xem thêm »

Giá chung cư TP.HCM có thể tăng 9%: Người mua nhà càng thêm gánh nặng

Bất chấp các tác động xấu của đại dịch Covid-19, giá chung cư tại TP.HCM vẫn tiếp tục tăng cao. Thậm chí, giới chuyên gia dự báo, năm 2021, giá chung cư sẽ... Xem thêm »

[Infographic] Những sai lầm tài chính cần tránh với vợ chồng trẻ khi mua nhà

Làm việc chăm chỉ, gia tăng thu nhập, cố gắng tiết kiệm là những cách thức mà người trẻ hiện nay đang làm để sớm hiện thực hóa giấc mơ sở hữu căn... Xem thêm »

Metro Star thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư

Metro Star là dự án khu phức hợp cao cấp gồm căn hộ, nhà phố thương mại và biệt thự cao cấp nhắm đến phân khúc khách hàng tầm trung – cao cấp... Xem thêm »

Mỗi tháng phải trả gốc và lãi ra sao nếu vay 1 tỷ mua nhà?

Đã tiết kiệm được hơn 700 triệu đồng nhưng không yên tâm về những căn nhà giá rẻ nên chị Hoàng Ngân đang có ý định vay thêm ngân hàng 1 tỷ nữa... Xem thêm »

Kiến nghị bỏ phí bảo trì 2%

Trong văn bản gửi Bộ Xây dựng, UBDN TP.HCM mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM đã kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu phí bảo trì chung cư 2%. Xem thêm »

[Infographic] 6 lời khuyên cho người đầu tư đất nền lần đầu

Bất chấp sự trầm lắng chung của thị trường bất động sản, đất nền vẫn luôn là kênh đầu tư được "chọn mặt gửi vàng" nhờ tiềm năng tăng giá theo thời gian.... Xem thêm »

Đầu tư vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nào “hái ra tiền” trong mùa dịch?

Mặc dù dịch bệnh nhưng theo các chuyên gia, BĐS nghỉ dưỡng vẫn là kênh đầu tư hiệu quả với biên độ lợi nhuận cao trong trung và dài hạn. Xem thêm »

Đánh thuế VAT 10% với Grab thiếu hợp lý và không công bằng

Sau khi Nghị định 126/2020 chính thức có hiệu thực từ ngày 5/12, Grab, Gojek, Beamin lập tức tăng mức khấu trừ trên mỗi chuyến xe chuyến xe của tài xế.  Các công... Xem thêm »