Dự án BT ‘đổi đất lấy hạ tầng’ thực chất là sự mù mờ?

Rất nhiều dự án BT hiện nay đang vấp phải các ý kiến trái chiều về “sự thiếu rõ ràng”. Các chuyên gia đã đưa ra một loạt ý kiến và những câu hỏi việc quản lý, cũng như giá trị thật của việc “đổi đất lấy hạ tầng” này

Ngày 02/4/2015, Tập đoàn Phúc Sơn đã được UBND tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 37121000592, chứng nhận đầu tư dự án Khu tổ hợp khách sạn Trung tâm thương mại và Khu nhà ở tại Phân khu 2A thuộc Khu trung tâm đô thị thương mại - dịch vụ - tài chính - du lịch Nha Trang (Sân bay Nha Trang cũ), với quy mô 9,0991 ha; Giấy chứng nhận đầu tư số 37121000611, ngày 15/4/2015, về việc Chứng nhận đầu tư dự án Khu biệt thự phức hợp Phúc Sơn tại Phân khu 2 và Phân khu 3 thuộc Khu trung tâm đô thị thương mại - dịch vụ - tài chính - du lịch Nha Trang với quy mô 106,21 ha.
Theo đó, Tập đoàn Phúc Sơn được giao một phần đất ở Sân bay Nha Trang (cũ) để khai thác, hoàn vốn đầu tư. Ngoài ra, các nhà đầu tư còn được tỉnh cho thuê toàn cụm khu nhà ở thương mại - dịch vụ - văn phòng rộng 89 ha để kinh doanh trong 50 năm.
Tổng quan dự án
Nhưng đến ngày 22/01/2016, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa lại có Văn bản số 244/SXD- KTQH, yêu cầu Tập đoàn Phúc Sơn ngừng việc thi công các hạng mục công trình để khẩn trương hoàn chỉnh các thủ tục đầu tư của dự án theo đúng quy định.
Khu đất Sân bay Nha Trang được định giá khoảng 12.000 tỷ đồng. Đất sẽ được bán cho các nhà đầu tư để đối ứng cho các dự án BT (xây dựng - chuyển giao) đang và sẽ triển khai. Dự án sẽ được ưu tiên đối ứng cho Bộ Quốc phòng để xây dựng sân bay tạm trong Cam Ranh và sân bay lâu dài trong Bình Thuận.
Sân bay được xây dựng để làm cơ sở tập luyện cho Trung đoàn Không quân 920 chuyển vào. Theo tính toán, tổng kinh phí xây dựng 2 sân bay nói trên khoảng 5.500 tỷ đồng với diện tích 79 ha đất trong sân bay. “Như vậy, trong tổng số tiền bán đất sân bay thì mất khoảng 1/2 đối ứng cho Bộ Quốc phòng. Phần còn lại không đủ để đối ứng cho các dự án BT”.
Đối với phần đất còn lại (sau khi loại trừ khoảng 10ha để xây dựng Quảng trường Đại Dương, bảo tàng và trung tâm triển lãm), lãnh đạo tỉnh đã có kết luận về việc sắp xếp các dự án BT theo thứ tự ưu tiên như sau:
Ưu tiên thứ nhất được xác định là các công trình đường sẽ đấu nối từ khu vực liền kề vào Sân bay Nha Trang và từ Sân bay Nha Trang đấu nối ra khu vực liền kề; Ưu tiên thứ 2 là Khu đô thị hành chính tỉnh ở phía tây Nha Trang; Ưu tiên thứ 3 là đường băng số 2 Sân bay quốc tế Cam Ranh đã được khởi công với tổng đầu tư lên đến 2.000 tỷ đồng.
Nguồn vốn Trung ương hỗ trợ cho dự án này là 1.000 tỷ đồng, còn lại là vốn đối ứng của tỉnh. Các dự án BT còn lại sẽ tiếp tục được lãnh đạo tỉnh cùng các sở, ngành xem xét, sắp xếp.
Một dự án BT khác được đổi tới 3 khu đất của Tasco, dự án này đầu tư xây dựng tuyến đường từ đường Lê Đức Thọ đến đường 70, với tổng mức đồng tư là 1.543,6 tỷ đồng tỷ đồng với chiều dài 3,5 km; quy mô 8 làn xe; trên tuyến có 2 cầu: cầu vượt sông Nhuệ dài 71m và cầu vượt đường sắt dài 365m.
Phối cảnh dự án nhà ở sinh thái Xuân Phương.
Dự án này đã bị thanh tra và theo công bố trên báo giới vào đầu năm 2012, chủ đầu tư Tasco đã vi phạm nghiêm trọng trong tính toán áp dụng định mức, đơn giá, tỷ lệ chi phí, khối lượng của nhiều hạng mục, tính vào giá trị công trình các khoản chi phí vô lý… khiến tổng mức đầu tư của dự án bị đội lên 437 tỷ đồng.
Chuyên gia nói gì về dự án BT?
TS Bùi Trinh – Chuyên gia nghiên cứu kinh tế cho rằng, nếu cơ quan quản lý thực hiện tốt nhiệm vụ, doanh nghiệp thực hiện nghiêm chỉnh quy định thì những dự án BT giao thông sẽ phát huy hiệu quả lớn, giảm gánh nặng xây dựng cơ bản cho ngân sách, tạo hướng đầu tư mới cho doanh nghiệp.
Tuy nhiên, trên thực tế nhiều dự án BT giao thông nảy sinh bất cập khiến dư luận nghi ngại về nhóm lợi ích sau những ưu đãi quá lớn dành cho doanh nghiệp.
Dẫn chứng về việc này, Tiến sĩ Bùi Trinh cho biết, tuyến đường 3,5km thuộc dự án đường Trần Hữu Dực nối đường Lê Đức Thọ với đường 70 thuộc địa bàn phường Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) dài 3,5km nhưng số tiền lên đến 1.500 tỷ đồng – suất đầu tư này được xem là quá cao, số đất Hà Nội phải đổi gần 70ha đất là quá nhiều.
“Đặc thù dự án BT – Đổi đất lấy hạ tầng là doanh nghiệp đầu tư sau đó chuyển giao nhà nước quản lý. Cái doanh nghiệp nhận được là đất. Nói thẳng ra chúng ta đổi tài nguyên thiên nhiên (đất) lấy hạ tầng giao thông. Trong điều kiện tham nhũng, lợi ích nhóm như hiện nay nếu không quản lý chặt chẽ BT sẽ gây ảnh hưởng lớn”, Tiến sĩ Trinh cho biết.
Tham luận tại hội thảo Cơ chế đầu tư BT - Những vấn đề đặt ra và giải pháp hoàn thiện do Kiểm toán Nhà nước sáng 19/10, ​GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, những dự án BT với cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” được coi như sáng kiến của Bà Rịa - Vũng Tàu từ nửa đầu những năm 1990. Tuy nhiên, thời điểm đó, ngân sách nhà nước tại địa phương không đủ để phát triển hạ tầng mà Nhà nước lại chỉ có đất đai là quý. Do vậy, Nhà nước hợp đồng với nhà đầu tư bỏ tiền ra xây dựng hạ tầng và Nhà nước sẽ trả bằng đất đai.
Trên thực tế, hạ tầng thường là một con đường nào đó và đất đem đổi lại là đất hai bên đường. Gần đây, đã có nhiều dự án đổi một khu đất khác phát triển một dự án riêng để lấy hạ tầng là các công trình về xử lý ô nhiễm môi trường hay phòng chống thiên tai. Theo đó, đất đem đổi thường là đất để xây dựng nhà ở hay để phát triển khu dân cư, khu đô thị.
"Vấn đề trung tâm ở đây là giá trị đem ra đánh đổi như thế nào? Giá trị con đường hay công trình hạ tầng nói chung được xây dựng do ai định giá? Quyết toán, kiểm toán ra sao, kể cả kiểm toán kỹ thuật để xác định chất lượng hay chỉ lấy theo giá trị khái toán trong dự án? Đất đai hai bên đường đem đổi lấy con đường được tính theo giá đất nông nghiệp hay đất ở, đất ở đã có con đường hay chưa có con đường? Đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị cũng được định giá ra sao?", ông Đặng Hùng Võ đặt hàng loạt câu hỏi.
Theo vị chuyên gia, tất cả phần giá trị của hạ tầng và giá trị đất đai đem ra đổi chác hiện "hoàn toàn mù mờ, chưa hề có quy định của pháp luật nào bảo đảm tính mạch lạc tới mức tạo được tính nhất quán trong thực thi...”.
Ngày 02/4/2015, Tập đoàn Phúc Sơn đã được UBND tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 37121000592, chứng nhận đầu tư dự án Khu tổ hợp khách sạn Trung tâm thương mại và Khu nhà ở tại Phân khu 2A thuộc Khu trung tâm đô thị thương mại - dịch vụ - tài chính - du lịch Nha Trang (Sân bay Nha Trang cũ), với quy mô 9,0991 ha; Giấy chứng nhận đầu tư số 37121000611, ngày 15/4/2015, về việc Chứng nhận đầu tư dự án Khu biệt thự phức hợp Phúc Sơn tại Phân khu 2 và Phân khu 3 thuộc Khu trung tâm đô thị thương mại - dịch vụ - tài chính - du lịch Nha Trang với quy mô 106,21 ha.
Theo đó, Tập đoàn Phúc Sơn được giao một phần đất ở Sân bay Nha Trang (cũ) để khai thác, hoàn vốn đầu tư. Ngoài ra, các nhà đầu tư còn được tỉnh cho thuê toàn cụm khu nhà ở thương mại - dịch vụ - văn phòng rộng 89 ha để kinh doanh trong 50 năm.
Tổng quan dự án
Nhưng đến ngày 22/01/2016, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa lại có Văn bản số 244/SXD- KTQH, yêu cầu Tập đoàn Phúc Sơn ngừng việc thi công các hạng mục công trình để khẩn trương hoàn chỉnh các thủ tục đầu tư của dự án theo đúng quy định.
Khu đất Sân bay Nha Trang được định giá khoảng 12.000 tỷ đồng. Đất sẽ được bán cho các nhà đầu tư để đối ứng cho các dự án BT (xây dựng - chuyển giao) đang và sẽ triển khai. Dự án sẽ được ưu tiên đối ứng cho Bộ Quốc phòng để xây dựng sân bay tạm trong Cam Ranh và sân bay lâu dài trong Bình Thuận.
Sân bay được xây dựng để làm cơ sở tập luyện cho Trung đoàn Không quân 920 chuyển vào. Theo tính toán, tổng kinh phí xây dựng 2 sân bay nói trên khoảng 5.500 tỷ đồng với diện tích 79 ha đất trong sân bay. “Như vậy, trong tổng số tiền bán đất sân bay thì mất khoảng 1/2 đối ứng cho Bộ Quốc phòng. Phần còn lại không đủ để đối ứng cho các dự án BT”.
Đối với phần đất còn lại (sau khi loại trừ khoảng 10ha để xây dựng Quảng trường Đại Dương, bảo tàng và trung tâm triển lãm), lãnh đạo tỉnh đã có kết luận về việc sắp xếp các dự án BT theo thứ tự ưu tiên như sau:
Ưu tiên thứ nhất được xác định là các công trình đường sẽ đấu nối từ khu vực liền kề vào Sân bay Nha Trang và từ Sân bay Nha Trang đấu nối ra khu vực liền kề; Ưu tiên thứ 2 là Khu đô thị hành chính tỉnh ở phía tây Nha Trang; Ưu tiên thứ 3 là đường băng số 2 Sân bay quốc tế Cam Ranh đã được khởi công với tổng đầu tư lên đến 2.000 tỷ đồng.
Nguồn vốn Trung ương hỗ trợ cho dự án này là 1.000 tỷ đồng, còn lại là vốn đối ứng của tỉnh. Các dự án BT còn lại sẽ tiếp tục được lãnh đạo tỉnh cùng các sở, ngành xem xét, sắp xếp.
Một dự án BT khác được đổi tới 3 khu đất của Tasco, dự án này đầu tư xây dựng tuyến đường từ đường Lê Đức Thọ đến đường 70, với tổng mức đồng tư là 1.543,6 tỷ đồng tỷ đồng với chiều dài 3,5 km; quy mô 8 làn xe; trên tuyến có 2 cầu: cầu vượt sông Nhuệ dài 71m và cầu vượt đường sắt dài 365m.
Phối cảnh dự án nhà ở sinh thái Xuân Phương.
Dự án này đã bị thanh tra và theo công bố trên báo giới vào đầu năm 2012, chủ đầu tư Tasco đã vi phạm nghiêm trọng trong tính toán áp dụng định mức, đơn giá, tỷ lệ chi phí, khối lượng của nhiều hạng mục, tính vào giá trị công trình các khoản chi phí vô lý… khiến tổng mức đầu tư của dự án bị đội lên 437 tỷ đồng.
Chuyên gia nói gì về dự án BT?
TS Bùi Trinh – Chuyên gia nghiên cứu kinh tế cho rằng, nếu cơ quan quản lý thực hiện tốt nhiệm vụ, doanh nghiệp thực hiện nghiêm chỉnh quy định thì những dự án BT giao thông sẽ phát huy hiệu quả lớn, giảm gánh nặng xây dựng cơ bản cho ngân sách, tạo hướng đầu tư mới cho doanh nghiệp.
Tuy nhiên, trên thực tế nhiều dự án BT giao thông nảy sinh bất cập khiến dư luận nghi ngại về nhóm lợi ích sau những ưu đãi quá lớn dành cho doanh nghiệp.
Dẫn chứng về việc này, Tiến sĩ Bùi Trinh cho biết, tuyến đường 3,5km thuộc dự án đường Trần Hữu Dực nối đường Lê Đức Thọ với đường 70 thuộc địa bàn phường Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) dài 3,5km nhưng số tiền lên đến 1.500 tỷ đồng – suất đầu tư này được xem là quá cao, số đất Hà Nội phải đổi gần 70ha đất là quá nhiều.
“Đặc thù dự án BT – Đổi đất lấy hạ tầng là doanh nghiệp đầu tư sau đó chuyển giao nhà nước quản lý. Cái doanh nghiệp nhận được là đất. Nói thẳng ra chúng ta đổi tài nguyên thiên nhiên (đất) lấy hạ tầng giao thông. Trong điều kiện tham nhũng, lợi ích nhóm như hiện nay nếu không quản lý chặt chẽ BT sẽ gây ảnh hưởng lớn”, Tiến sĩ Trinh cho biết.
Tham luận tại hội thảo Cơ chế đầu tư BT - Những vấn đề đặt ra và giải pháp hoàn thiện do Kiểm toán Nhà nước sáng 19/10, ​GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, những dự án BT với cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” được coi như sáng kiến của Bà Rịa - Vũng Tàu từ nửa đầu những năm 1990. Tuy nhiên, thời điểm đó, ngân sách nhà nước tại địa phương không đủ để phát triển hạ tầng mà Nhà nước lại chỉ có đất đai là quý. Do vậy, Nhà nước hợp đồng với nhà đầu tư bỏ tiền ra xây dựng hạ tầng và Nhà nước sẽ trả bằng đất đai.
Trên thực tế, hạ tầng thường là một con đường nào đó và đất đem đổi lại là đất hai bên đường. Gần đây, đã có nhiều dự án đổi một khu đất khác phát triển một dự án riêng để lấy hạ tầng là các công trình về xử lý ô nhiễm môi trường hay phòng chống thiên tai. Theo đó, đất đem đổi thường là đất để xây dựng nhà ở hay để phát triển khu dân cư, khu đô thị.
"Vấn đề trung tâm ở đây là giá trị đem ra đánh đổi như thế nào? Giá trị con đường hay công trình hạ tầng nói chung được xây dựng do ai định giá? Quyết toán, kiểm toán ra sao, kể cả kiểm toán kỹ thuật để xác định chất lượng hay chỉ lấy theo giá trị khái toán trong dự án? Đất đai hai bên đường đem đổi lấy con đường được tính theo giá đất nông nghiệp hay đất ở, đất ở đã có con đường hay chưa có con đường? Đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị cũng được định giá ra sao?", ông Đặng Hùng Võ đặt hàng loạt câu hỏi.
Theo vị chuyên gia, tất cả phần giá trị của hạ tầng và giá trị đất đai đem ra đổi chác hiện "hoàn toàn mù mờ, chưa hề có quy định của pháp luật nào bảo đảm tính mạch lạc tới mức tạo được tính nhất quán trong thực thi...”.


Tin liên quan

TIN TỨC CÙNG CHỦ ĐỀ

Lãi suất vay mua nhà sẽ tiếp tục thấp trong 2021

Lãi suất vay mua nhà khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp nhằm kích cầu bất động sản... Xem thêm »

Thị trường bất động sản 2021 nhà đầu tư đứng yên, nghe ngóng, chờ thời

Tín hiệu cho bất động sản năm 2021 hồi phục vẫn đang "bất định" phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quyết định là vấn đề kiểm soát dịch Covid-19 của cả... Xem thêm »

Tiết kiệm hàng trăm triệu nhờ mặc cả mua nhà mùa dịch

Bà Thu vừa tậu căn hộ 75 m2 tại quận 8 sau cuộc thương lượng gia chủ giảm giá. Xem thêm »

Kiến tạo đô thị mới: Thách thức không của riêng Việt Nam

Nếu như xây dựng một đô thị mới đã là một bài toán khó thì kiến tạo khu đô thị mới đáng sống lại càng khó hơn. Xem thêm »

Giao dịch bất động sản thương mại lao dốc

Quý III, giao dịch các tài sản văn phòng, trung tâm bán lẻ, khách sạn tại châu Á Thái Bình Dương giảm mạnh 35-87% so với cùng kỳ. Xem thêm »

“Hiện tượng” Alibaba – Bài 1: Bí mật sức sống mãnh liệt của Alibaba

Trong tâm bão của những liên quan đến việc bị cưỡng chế một dự án đất ở Vũng Tàu và một số nhân viên bị bắt, tại trụ sở chính của Công ty... Xem thêm »

“Hiện tượng” Alibaba – Bài 2: Khi nào địa ốc Alibaba sụp đổ?

Như đã phân tích ở Bài 1, mô hình kinh doanh của Alibaba khá lạ lùng. Đó là không cần “thân thiện” với chính quyền địa phương, đối đầu với truyền thông chính... Xem thêm »

Từ Asanzo đến việc chênh lệch cân thương mại Việt – Mỹ

Số liệu thống kê cho thấy trong 6 tháng đầu năm xuất khẩu của Việt Nam vào thị trường Mỹ lên tới 27,5 tỉ USD, tăng 27,4% so với cùng kỳ. Xuất siêu... Xem thêm »

10 năm, 1 lần “khủng hoảng”: Bất động sản có rơi vào “lời nguyền chu kỳ” trong năm 2019?

Năm 2019 là đúng chu kỳ 10 năm đã diễn ra suốt 5 thập kỷ qua. Vậy "lời nguyền chu kỳ" liệu có tái diễn và tác động như thế nào tới trường... Xem thêm »

Bất động sản Quảng Ninh chờ cú hích từ hạ tầng, du lịch

Thị trường bất động sản năm 2018 đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ tại nhiều khu vực, không chỉ riêng tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM mà... Xem thêm »