Chuyển nhượng BĐS “hai giá”: Nhiều hệ luỵ

Tình trạng “hai giá” trong chuyển nhượng bất động sản đang diễn ra ngày càng phổ biến, khiến người mua gặp nhiều rủi ro pháp lý.

Thỏa thuận "lách" luật

Theo Tổng giám đốc Công ty Trách nhiệm hữu hạn Dịch vụ Tư vấn thuế Trọng Tín, ông Nguyễn Văn Được, việc kê khai giá bất động sản trong giao dịch mua-bán thấp hơn giá trị thực tế hiện xảy ra nhiều và không thể ước tính được. Vị chuyên gia này lý giải, khi giao dịch bán nhà giữa cá nhân với cá nhân theo quy định sẽ phải thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân đối với người bán, còn người mua phải nộp lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ và giá tính thuế thu nhập cá nhân là giá trên hợp đồng mua bán bất động sản. Thông thường người dân sẽ khai bằng hoặc cao hơn giá quy định của Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố. Bởi nếu có khai thấp hơn, cơ quan thuế sẽ tính bằng với mức giá theo quy định của địa phương quy định tại thời điểm giao dịch. Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SB Law, khi mua bán nhà đất, người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.

Thực tế trên thị trường bất động sản, vì lợi ích bên bán thường thỏa thuận với bên mua ghi giá chuyển nhượng ở mức thấp vừa đủ để nộp thuế thu nhập cá nhân theo giá của Nhà nước. Bên mua cũng sẽ đồng ý vì hợp đồng có ghi giá nào, họ cũng chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo quy định. Hai bên có thể thỏa thuận làm thành hai hợp đồng. Bản hợp đồng ra công chứng ghi giá ảo, còn bản để giao dịch với nhau ghi giá thật. Hoặc họ chỉ làm một hợp đồng công chứng ghi giá khác với giá giao nhận tiền thực tế mua bán trên giấy viết tay.

Ông cho rằng việc khai thấp giá mua bán như trên bên bán thường được hưởng lợi chứ không phải bên mua.

Tuy nhiên, nếu sau khi công chứng một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng có thể phát sinh xung đột và kéo theo các rủi ro. Đó là bên mua không thể chứng minh được số tiền thực đã giao cho bên bán. Biên bản viết tay hay biên lai chuyển tiền qua ngân hàng (nếu có) thường chỉ dùng khi các bên giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc xuất trình để chứng minh khi bị điều tra.

Khi xảy ra tranh chấp về giá hợp đồng mua bán nhà đất và khởi kiện tại Tòa thì Tòa án Nhân dân sẽ căn cứ vào giá bán đã được ghi trong hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền từ bên mua theo giá trong hợp đồng. Tùy vào từng trường hợp cụ thể, tính chất, mức độ nguy hiểm của hành vi vi phạm, các cá nhân có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.


chuyen nhuong bds hai gia nhieu he luy

Việc chuyển nhượng bất động sản “hai giá" mang nhiều hệ luỵ, đặc biệt người mua dễ gặp các rủi ro pháp lý

Ngăn chặn bằng cách nào?

Để hạn chế, ngăn chặn việc chủ đầu tư và khách hàng bắt tay nhau trong việc mua bán bất động sản “hai giá,” luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng về mặt luật pháp cần phải hoàn thiện các quy định như xây dựng các công cụ để quản lý thu nhập của người dân, xây dựng cơ chế thanh toán không dùng tiền mặt cũng như cần có những chế tài bắt buộc việc thanh toán các giao dịch mua bán nhà đất phải được thực hiện thông qua ngân hàng nhằm giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng bất động sản.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, các cơ quan chức năng có liên quan cần tăng cường các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện sai phạm và xử lý nghiêm, triệt để các sai phạm để tạo hiệu ứng răn đe. Ông Hà cũng khuyến nghị khi được đề nghị kê khai “né thuế” từ bên bán, người mua hãy mạnh dạn yêu cầu kê khai đúng giá, nếu gặp gánh nặng về tiền thuế quá cao thì đôi bên có thể thỏa thuận.

Cũng theo vị luật sư này, mấu chốt là việc định giá đất của Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố cần sát hơn với giá thị trường. Do vậy, các địa phương phải sâu sát để đưa ra được hệ số K hợp lý, từ đó có tác dụng lấp khoảng trống chênh lệch giữa giá đất thực tế trên thị trường và giá của địa phương quy định. Đồng quan điểm, Tổng giám đốc Công ty Trách nhiệm hữu hạn Dịch vụ Tư vấn thuế Trọng Tín Nguyễn Văn Được nhìn nhận, nếu giá tính lệ phí trước bạ và giá tính thuế thu nhập cá nhân sát với giá thị trường sẽ không còn câu chuyện trốn thuế.

Ông Được cho rằng việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất là cần thiết trong tình hình hiện nay để đưa giá kê khai trong hợp đồng sát hơn với giá thị trường nhằm giảm thất thu cho ngân sách Nhà nước và phù hợp xu hướng trên thế giới.


MuaBanNhaDat theo TBKD

TIN TỨC CÙNG CHỦ ĐỀ

Vụ 8-12 Lê Duẩn: KIDO rót cả ngàn tỷ vào dự án đất vàng

Liên quan đến vụ khu đất 8-12 Lê Duẩn, theo thông tin ghi nhận, Tập đoàn KIDO của ông Trần Kim Thành đã “rót” hơn 1.000 tỷ đồng vào công ty thực hiện... Xem thêm »

Quảng Nam: Ồ ạt gom đất vườn rồi phân lô, làm hạ tầng

Thời gian qua, một số người dân đã đến xã Tam Vinh (huyện Phú Ninh, Quảng Nam) thu mua những lô đất ở, đất vườn ở đây rồi san ủi, phân thành những... Xem thêm »

Điểm thú vị của phân khúc nhà mặt phố ở 2 thị trường lớn nhất nước

Batdongsan.com.vn vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2019 vào sáng 15/10 với một thông tin đáng chú ý là giá nhà riêng, nhà mặt phố Hà Nội đều... Xem thêm »

Phát Đạt trúng đấu giá “đất vàng” Ngô Mây, TP Quy Nhơn

Ngày 20/9, UBND tỉnh Bình Định đã có quyết định phê duyệt kết quá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất tại số 1 Ngô Mây, TP Quy... Xem thêm »

Vì sao bất động sản TP.HCM hấp dẫn hơn Hà Nội?

Mức giá rao bán và tốc độ tăng giá của thị trường Hà Nội luôn thấp hơn so với TP.HCM là một trong những thông tin được Batdongsan.com.vn đưa ra tại buổi công... Xem thêm »

CityLand khai trương SGD BĐS mới và bàn giao 148 sổ hồng cho cư dân

Ngày 08/10/2019, hơn 100 khách hàng, cư dân cùng đại diện cơ quan ban ngành địa phương và tập thể lãnh đạo, CBNV Công ty TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành Phố (CityLand)... Xem thêm »

Đắk Nông: Cán bộ huyện dựng nhà trái phép, dù bị lập biên bản nhiều lần

Sau hai lần lập biên bản yêu cầu dừng thi công và xử phạt hành chính, một căn nhà của cán bộ huyện Đắk R’Lấp tiếp tục được xây dựng trái phép, buộc... Xem thêm »

TP.HCM có thêm 18 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai

Sở Xây dựng TP.HCM vừa công bố danh sách 18 dự án bất động sản đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai năm 2019, tính... Xem thêm »

Phát Đạt được chấp thuận đầu tư Phân khu số 9 Khu Kinh tế Nhơn Hội

UBND tỉnh Bình Định đã có Quyết định chấp thuận đầu tư dự án Đầu tư phát triển đô thị tại Phân khu số 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh... Xem thêm »

Căn hộ giá rẻ đã không còn rẻ

Phân khúc căn hộ giá rẻ đang không có doanh nghiệp nào đầu tư vì lợi nhuận quá thấp, chi phí cao. Bên cạnh đó, thời gian phê duyệt dự án tại TPHCM... Xem thêm »