Chuyển nhượng BĐS “hai giá”: Nhiều hệ luỵ

Tình trạng “hai giá” trong chuyển nhượng bất động sản đang diễn ra ngày càng phổ biến, khiến người mua gặp nhiều rủi ro pháp lý.

Thỏa thuận "lách" luật

Theo Tổng giám đốc Công ty Trách nhiệm hữu hạn Dịch vụ Tư vấn thuế Trọng Tín, ông Nguyễn Văn Được, việc kê khai giá bất động sản trong giao dịch mua-bán thấp hơn giá trị thực tế hiện xảy ra nhiều và không thể ước tính được. Vị chuyên gia này lý giải, khi giao dịch bán nhà giữa cá nhân với cá nhân theo quy định sẽ phải thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân đối với người bán, còn người mua phải nộp lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ và giá tính thuế thu nhập cá nhân là giá trên hợp đồng mua bán bất động sản. Thông thường người dân sẽ khai bằng hoặc cao hơn giá quy định của Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố. Bởi nếu có khai thấp hơn, cơ quan thuế sẽ tính bằng với mức giá theo quy định của địa phương quy định tại thời điểm giao dịch. Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SB Law, khi mua bán nhà đất, người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.

Thực tế trên thị trường bất động sản, vì lợi ích bên bán thường thỏa thuận với bên mua ghi giá chuyển nhượng ở mức thấp vừa đủ để nộp thuế thu nhập cá nhân theo giá của Nhà nước. Bên mua cũng sẽ đồng ý vì hợp đồng có ghi giá nào, họ cũng chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo quy định. Hai bên có thể thỏa thuận làm thành hai hợp đồng. Bản hợp đồng ra công chứng ghi giá ảo, còn bản để giao dịch với nhau ghi giá thật. Hoặc họ chỉ làm một hợp đồng công chứng ghi giá khác với giá giao nhận tiền thực tế mua bán trên giấy viết tay.

Ông cho rằng việc khai thấp giá mua bán như trên bên bán thường được hưởng lợi chứ không phải bên mua.

Tuy nhiên, nếu sau khi công chứng một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng có thể phát sinh xung đột và kéo theo các rủi ro. Đó là bên mua không thể chứng minh được số tiền thực đã giao cho bên bán. Biên bản viết tay hay biên lai chuyển tiền qua ngân hàng (nếu có) thường chỉ dùng khi các bên giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc xuất trình để chứng minh khi bị điều tra.

Khi xảy ra tranh chấp về giá hợp đồng mua bán nhà đất và khởi kiện tại Tòa thì Tòa án Nhân dân sẽ căn cứ vào giá bán đã được ghi trong hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền từ bên mua theo giá trong hợp đồng. Tùy vào từng trường hợp cụ thể, tính chất, mức độ nguy hiểm của hành vi vi phạm, các cá nhân có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.


chuyen nhuong bds hai gia nhieu he luy

Việc chuyển nhượng bất động sản “hai giá" mang nhiều hệ luỵ, đặc biệt người mua dễ gặp các rủi ro pháp lý

Ngăn chặn bằng cách nào?

Để hạn chế, ngăn chặn việc chủ đầu tư và khách hàng bắt tay nhau trong việc mua bán bất động sản “hai giá,” luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng về mặt luật pháp cần phải hoàn thiện các quy định như xây dựng các công cụ để quản lý thu nhập của người dân, xây dựng cơ chế thanh toán không dùng tiền mặt cũng như cần có những chế tài bắt buộc việc thanh toán các giao dịch mua bán nhà đất phải được thực hiện thông qua ngân hàng nhằm giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng bất động sản.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, các cơ quan chức năng có liên quan cần tăng cường các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện sai phạm và xử lý nghiêm, triệt để các sai phạm để tạo hiệu ứng răn đe. Ông Hà cũng khuyến nghị khi được đề nghị kê khai “né thuế” từ bên bán, người mua hãy mạnh dạn yêu cầu kê khai đúng giá, nếu gặp gánh nặng về tiền thuế quá cao thì đôi bên có thể thỏa thuận.

Cũng theo vị luật sư này, mấu chốt là việc định giá đất của Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố cần sát hơn với giá thị trường. Do vậy, các địa phương phải sâu sát để đưa ra được hệ số K hợp lý, từ đó có tác dụng lấp khoảng trống chênh lệch giữa giá đất thực tế trên thị trường và giá của địa phương quy định. Đồng quan điểm, Tổng giám đốc Công ty Trách nhiệm hữu hạn Dịch vụ Tư vấn thuế Trọng Tín Nguyễn Văn Được nhìn nhận, nếu giá tính lệ phí trước bạ và giá tính thuế thu nhập cá nhân sát với giá thị trường sẽ không còn câu chuyện trốn thuế.

Ông Được cho rằng việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất là cần thiết trong tình hình hiện nay để đưa giá kê khai trong hợp đồng sát hơn với giá thị trường nhằm giảm thất thu cho ngân sách Nhà nước và phù hợp xu hướng trên thế giới.




Tin liên quan

TIN TỨC CÙNG CHỦ ĐỀ

Liệu giá nhà đất khu Đông Sài Gòn có biến động mạnh trước cú hích “thành phố phía Đông”?

Vốn là khu vực có biên độ tăng giá BĐS ấn tượng tại Tp.HCM những năm qua bởi các lợi thế về hạ tầng giao thông đồng bộ thì sau cú hích thành... Xem thêm »

Thị trường thiếu hụt nguồn cung: Cơ hội cho những dự án sở hữu địa thế và tiện ích tốt

Trong 6 tháng đầu năm nay, nguồn cung bất động sản thiếu hụt nghiêm trọng. Các chuyên gia dự báo, nửa cuối năm 2020, một số dự án sẽ tái khởi động nhưng... Xem thêm »

Công viên nước Thanh Hà: Xây cả trên đất quy hoạch cho việc khác

Xác định công viên nước Thanh Hà không những xây dựng không phép mà còn chiếm dụng hơn 31.000m2 thuộc 3 ô đất đã được quy hoạch đất công cộng, cây xanh, thể... Xem thêm »

Waterpoint – Điểm sáng đô thị vệ tinh TP.HCM

Vài năm qua, một số chủ đầu tư đã đẩy mạnh phát triển các đô thị vệ tinh tại các tỉnh vùng ven, hình thành vùng đô thị trọng điểm phía Nam nhằm... Xem thêm »

Tiện ích vượt trội, mảng xanh hài hòa – hai giá trị sống hiện đại

Dành 50.000m2 đầu tư vào mảng xanh, đường nội bộ và hơn 20 tiện ích nội khu đạt chuẩn 4 sao, Picity High Park là căn hộ cao cấp giá tầm trung được... Xem thêm »

CenHomes ra mắt tính năng định giá online – bước đột phá trong lĩnh vực BĐS

Lần đầu tiên, người dùng được tra cứu, định giá tài sản nhà đất, căn hộ, dự án…. theo từng vị trí, khu vực một cách hoàn toàn miễn phí trên nền tảng... Xem thêm »

Tập đoàn BRG ra mắt Central Garden – “tầm nhìn triệu đô” tại KĐT Le Grand Jardin

Tập đoàn BRG ra mắt toà biểu tượng Central Garden tại KĐT Le Grand Jardin, nằm ngay trái tim Sài Đồng, Long Biên, Hà Nội. Điều này góp phần giải “cơn khát” nguồn... Xem thêm »

Sống hiện đại nhưng thân thuộc ở D-Homme

Cư dân D-Homme vừa được sống trong không gian hiện đại, tận hưởng tiện ích cao cấp nhưng vẫn thân thuộc với thói quen sinh hoạt của mỗi gia đình. Sống hiện đại,... Xem thêm »

2020 đâu là ‘cửa sáng’ cho nhà đầu tư bất động sản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khá trầm lắng vì dịch bệnh, đặc biệt là sau “cú sốc” vỡ cam kết lợi nhuận của các sản phẩm condotel vào cuối... Xem thêm »

Nam Định: Thông xe cầu hơn 1.100 tỉ đồng vượt sông Ninh Cơ

Cầu Long Thịnh được khởi công xây dựng vào tháng 1/2018 do Ban QLDA Thăng Long (Bộ GTVT) làm đại diện chủ đầu tư, liên danh Hanshin Engineering and Construction Co.,Ltd – Công... Xem thêm »