Cẩn trọng khi mua nhà đất qua giấy uỷ quyền

Với thủ tục mua bán nhanh gọn, đặc biệt là “né” được thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, việc mua bán nhà đất thông qua giấy ủy quyền ngày càng trở nên phổ biến. Dù vậy, người mua sẽ cần thận trọng vì đây là hình thức giao dịch tiềm ẩn rất nhiều rủi ro khó lường.

Qua giới thiệu của một người quen tên Minh, khoảng cuối năm ngoái, anh Đức Huy (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) đã chọn được một mảnh đất có diện tích 44m2 ở Kim Chung – Di Trạch với giá 1,45 tỷ đồng. Việc giao dịch của anh Huy không diễn ra trực tiếp với chủ đất mà thông qua ông Minh vì chủ đất đã ký giấy ủy quyền cho người này toàn quyền quyết định mảnh đất đó. Số tiền 1,4 tỷ đồng đã được trao cho ông Minh sau khi hoàn tất thủ tục ký hợp đồng mua bán và công chứng. 50 triệu đồng còn lại dự kiến sẽ được thanh toán nốt sau khi hoàn tất thủ tục sang tên. Tuy nhiên, chủ đất đã đột quỵ và qua đời từ trước thời điểm ký hợp đồng mua bán nhưng anh Huy không hề biết điều này. Giấy ủy quyền mà chủ đất đã ký với ông Minh ngay sau đó đã bị vô hiệu. Sự trớ trêu chưa dừng lại ở đó khi các con của người chủ ô đất xảy ra tranh chấp quyền thừa kế và nhất quyết không chịu đứng ra làm lại giấy ủy quyền. Cực chẳng đã, ông Minh cũng không chịu trả lại số tiền trên cho anh Huy mà lại hứa sẽ tìm cách để dàn xếp mọi chuyện một cách ổn thoả. Như vậy, anh Huy vô tình rơi vào tình huống khó xử, tiền mất nhưng "đất vẫn chưa được mang". 

Anh Huy cho hay: “Nhìn thấy thửa đất đã được chủ đất ủy quyền giao dịch nên tôi rất an tâm. Vợ chồng tôi dự định mua mảnh đất này để năm nay xây nhà ở. Vậy mà giờ nhà vẫn không xây được, tiền thì đã vào túi người ta, nếu họ trở mặt thì tôi cũng không biết phải xoay sở thế nào".

Hai năm trước, vợ chồng chị Thanh mua một căn hộ rộng 71,5m2 với giá 1,5 tỷ đồng tại quận Long Biên. Song, căn hộ này chỉ có thể công chứng uỷ quyền do vẫn đang trong quá trình chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Rắc rối chỉ bắt đầu nảy sinh khi chị Thanh muốn sang nhượng lại căn hộ trên. Theo đó, chị không làm được thủ tục chuyển quyền bởi theo quy định tại Điều 562 – Điều 569 Bộ Luật Dân sự, việc ủy quyền lại cho bên thứ 3 cần phải có sự đồng ý từ bên ủy quyền.

Cẩn trọng khi mua nhà đất qua giấy uỷ quyền
Người mua nhà sẽ khó lường trước được những rủi ro tiềm ẩn khi mua bán nhà đất thông qua giấy ủy quyền. Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Dù cho hợp đồng ủy quyền có quy định cho phép bên nhận ủy quyền được ủy quyền lại song đây chỉ là thỏa thuận tại thời điểm lập hợp đồng ủy quyền thứ nhất. Trên thực tế, đây không phải là "sự đồng ý" của bên uỷ quyền mà chỉ quyền, phạm vi ủy quyền. Bên ủy quyền cần được biết và được quyền đồng ý hoặc từ chối khi đánh giá bên nhận ủy quyền lại là ai. Khi đó, chị Thanh mới sốt sắng tìm cách liên hệ với chủ cũ để nhờ hỗ trợ song lại không liên lạc được do gia đình họ đã định cư tại nước ngoài.

Những trường hợp kể trên không phải là hy hữu. Tại các phòng công chứng hiện nay, số lượng giao dịch nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền đang khá phổ biến. Không những vậy, hình thức này còn đang bị lạm dụng như một giải pháp để giúp giao dịch diễn ra nhanh hơn. Thực trạng này không chỉ xảy ra với nhà đất chưa có giấy chứng nhận mà còn với cả nhà đất đã có “sổ đỏ” vì sẽ “né” được thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Dù vậy, bên mua sẽ có thể đối mặt với nhiều rủi ro khi thực hiện mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền, cụ thể là:

Thứ nhất, hợp đồng ủy quyền sẽ bị vô hiệu khi: Người được đại diện hoặc người đại diện hợp đồng đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; người được đại diện, người đại diện là cá nhân qua đời (khoản 3, Điều 140, Bộ luật Dân sự 2015), khi đó người thân của họ sẽ gặp rắc rối khi làm thủ tục thừa kế tài sản đã mua…

Thứ hai, nội dung hợp đồng không đảm bảo về thời hạn, phạm vi ủy quyền, sau khi người mua ký hợp đồng ủy quyền và giao tiền cho bên bán, khi bán lại cho người khác sẽ không thể làm thủ tục chuyển quyền vì hết thời hạn ủy quyền hoặc vượt phạm vi ủy quyền…

Thứ ba, trong trường hợp giá đất lên cao, người bán đổi ý thì sẽ có thể xảy ra tình trạng người bán yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì trên thực tế, hợp đồng ủy quyền cũng chỉ nhằm để che giấu việc chuyển quyền sử dụng nhà đất. Bên cạnh đó, sẽ có rất nhiều rủi ro làm ảnh hưởng đến quyền của người mua, có thể kể đến như: người ủy quyền vay nợ ngân hàng, nợ thuế, nợ tiền người khác, chủ nợ có quyền yêu cầu Tòa án kê biên tài sản và bán đấu giá thu tiền trả nợ; thất lạc, mất, cháy giấy ủy quyền;… Với tất cả những trường hợp này, việc đảm bảo quyền lợi cho người mua là rất khó.  

Do đó, người mua cần hết sức cẩn trọng để có thể tránh được những rủi ro khi giao dịch nhà đất bằng hình thức ủy quyền. Các luật sư cũng cho rằng, người mua không mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền với người lạ; hợp đồng ủy quyền cần có điều khoản được ủy quyền tiếp cho bên thứ 3 và để chắc chắn hơn thì nên mua nhà đất với hợp đồng có thời gian ủy quyền trên 20 năm trở lên... Cùng với đó, người mua phải liên hệ trực tiếp bên bán và có bằng chứng xác nhận chính thức từ bên bán qua điện thoại, email hoặc những văn bản từ người thân bên bán và xác thực từ phía văn phòng luật sư.



Tin liên quan

TIN TỨC CÙNG CHỦ ĐỀ

Cách kê khai thuế cho thuê nhà qua mạng chỉ trong 5 phút

Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê nhà qua mạng là phương pháp kê khai trực tuyến thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê... Xem thêm »

Đảm bảo 6 điều này bạn có thể cho thuê được nhà nhanh chóng

Cho thuê nhà nguyên căn đang là xu hướng đầu tư thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư bởi mức độ rủi ro thấp, hiệu quả kinh tế cao... Xem thêm »

Lưu ý về pháp lý khi cho người nước ngoài thuê nhà

Cho khách nước ngoài thuê nhà liệu có gì khác biệt về pháp lý khi cho người Việt Nam thuê nhà? Hãy cũng xem bài viết sau đây để hiểu hơn. Xem thêm »

Những lưu ý khi cho người nước ngoài thuê nhà

Thị trường nhà cho người nước ngoài thuê vẫn là mảnh đất màu mỡ đối với các doanh nghiệp bất động sản và cá nhân. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ... Xem thêm »

Những điều cần biết khi cho người nước ngoài thuê nhà

Ngày càng nhiều người nước ngoài đến Việt Nam sinh sống và làm việc từ đó thị trường nhà ở cho người nước ngoài cũng trở nên sôi động hơn. Xem thêm »

Những quy định mới về bất động sản có hiệu lực từ năm 2020 bạn cần biết

Những người trong ngành dự báo thị trường ít nhiều sẽ bị tác động khi áp dụng khung bảng giá đất mới ở các tỉnh thành, xử phạt hành chính trong vi phạm... Xem thêm »

[Infographic] Làm sao để thuê được căn nhà ưng ý

YouHomes xin tổng hợp 5 yếu tố bạn cần luôn lưu ý trước khi thuê nhà, đảm bảo được 5 điều này bạn sẽ tránh được những phiền phức và mất mát không... Xem thêm »

Chủ nhà có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?

Để biết bên cho thuê nhà có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không, mời các bạn cùng tham khảo nội dung bài viết dưới đây! Xem thêm »

Kiếm lời cực dễ nhờ cho thuê nhà người khác

Rất nhiều nhà đầu tư nhỏ, lẻ với số vốn hạn chế đã nghĩ ra cách kiếm lời từ việc thuê nhà rồi lại dùng căn nhà đó cho người khác thuê với... Xem thêm »

Điểm mấu chốt người thuê nhà phải biết trước khi đặt bút ký hợp đồng

Khi đặt bút ký một hợp đồng bất kỳ bạn đều phải cân nhắc kỹ lưỡng nhất là đối với hợp đồng thuê nhà, vì đó liên quan trực tiếp tới nơi bạn... Xem thêm »