6 lực cản khiến các chủ đầu tư bất động sản thiếu “mặn mà” với phân khúc bất động sản giá thấp

Tôi đã thử tra cứu Google với cụm từ "thiếu nhà giá rẻ", thật bất ngờ với 31 triệu kết quả chỉ trong 0,6 giây. Điều đó cho thấy khát khao một mái ấm vừa túi tiền trong người dân Việt Nam lớn đến mức nào.

Nhu cầu xây dựng và kinh doanh nhà ở thương mại giá vừa túi tiền (affordable house) ở TP HCM đã có từ trên 15 năm, khi Thành phố khẳng định vai trò trung tâm kinh tế của cả nước, thu hút nguồn nhân lực lớn.

Trên thực tế, một số chủ đầu tư bất động sản đã tung ra những dự án quy mô vừa và nhỏ, từ đó nhanh chóng gây dựng được thương hiệu. Có thể kể đến Nam Long với dòng sản phẩm E-home 700 triệu/căn ở quận Bình Tân, và tỉnh Bình Dương; CT Group với sản phẩm Beehome cho thuê 6 – 12 năm giá 180 triệu ở quận Tân Bình; hay Lê Thành với hình thức thuê mua 360 – 400 triệu cho 49 năm đối với các dự án ở quận Bình Tân…

Tuy nhiên, đó là câu chuyện của những năm 2012 – 2015. Tới nay, trong khi một vài chủ đầu tư vẫn còn theo đuổi kế hoạch phát triển dòng sản phẩm vừa túi tiền, số còn lại đã chuyển hẳn sang những sản phẩm cao cấp hơn.

Tôi điểm qua 6 lực cản cho việc phát triển phân khúc nhà vừa túi tiền:

Quỹ đất ngày càng hiếm, giới hạn trong chỉ tiêu dân số và quy hoạch

Vấn đề này được đa số các chủ đầu tư đưa ra, không chỉ với nhà ở vừa túi tiền mà còn cho dòng sản phẩm trung – cao cấp. Tại nhiều khu vực ven của TP HCM, giá bán đất từ 70 – 80 triệu đồng/m2. Với mật độ xây dựng 50%, giá đất đã lên tới 140 – 160 triệu/m2 đất xây dựng, và vượt 15 triệu/m2 sàn kinh doanh (đối với công trình có chiều cao trung bình).

Điều đó làm cho mọi bài toán pre – FS (nghiên cứu tiền khả thi), FS (nghiên cứu khả thi), BP (kế hoạch kinh doanh) cho nhà vừa túi tiền lập tức trở thành “vô nghiệm”.

Khả năng cung cấp sản phẩm đại trà với số lượng lớn

Mặc dù năng lực thi công đã được cải thiện nhiều, không phải đơn vị nào cũng có khả năng xây dựng hàng chục cho đến hàng trăm ngàn sản phẩm, đồng thời đạt được hiệu quả về quy mô. Chi phí xây dựng, giá thành nguyên vật liệu đều tăng cao tạo áp lực tài chính lên chủ đầu tư và đơn vị thi công.

Năng lực thi công tốc độ cao

Không chỉ xây dựng số lượng lớn, việc thi công phải đạt tốc độ rất cao do nguồn cầu thị trường lớn. Vì vậy, tốc độ cung cấp sản phẩm đáp ứng thị trường chính là lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp cung ứng căn hộ vừa túi tiền.

Dòng sản phẩm này không yêu cầu những tiêu chuẩn cao cấp về thiết kế, xây dựng, hoàn thiện, nội thất…, nhưng phương thức thi công truyền thống không đảm bảo được việc sản xuất hàng loạt trong thời gian ngắn.

Nguồn vốn huy động

Chủ đầu tư bất động sản tất nhiên vẫn cần huy động vốn. Với tốc độ xây dựng nhanh, số lượng lớn, quỹ đất bổ sung liên tục thì nguồn vốn cũng phải dồi dào mới đủ sức duy trì tốc độ phát triển sản phẩm.

Tuy nhiên, do giá đầu ra không cao, nghĩa là biên lợi nhuận thấp hơn các sản phẩm trung – cao cấp, hiệu quả nguồn vốn phụ thuộc rất nhiều vào tốc độ quay vòng tiền cũng như năng lực bán hàng, vì chỉ cần chậm tiến độ 6 tháng thì lãi suất đã ăn vào lợi nhuận.

Xu hướng xã hội

Khi thị trường đã trưởng thành và ở một vài phân khúc trở nên bão hòa (giữa nguồn cung và nguồn cầu thực tế, khi đã loại bỏ yếu tố đầu tư, đầu cơ), thì sản phẩm muốn được chấp nhận sẽ phải đi kèm với câu chuyện đủ hay để dẫn dắt khách hàng.

Giá thấp là một yếu tố hấp dẫn, nhưng chưa đủ thu hút người mua. Khách hàng nhận thức rất rõ rằng giá thấp sẽ phải đi kèm với một số hạn chế.

Vì vậy, nhà vừa túi tiền cũng phải có câu chuyện và phải là câu chuyện mang tính thời sự nóng hổi, “hot trend” như giới trẻ đang lan truyền. Nếu không đi theo xu hướng nào đó mà khách hàng mục tiêu đang chìm đắm, nhiều khả năng sản phẩm sẽ bị bỏ qua rất nhanh.

Có lẽ một số doanh nghiệp đầu tư nhà giá rẻ chưa để tâm tới rào cản vô hình này.

Kiểm soát giá bán trong ngưỡng dưới 1 tỷ đồng/căn

Bài toán tài chính luôn luôn là cơn đau đầu đối với sản phẩm có giá thấp. Đối với bất động sản ở một đô thị lớn như TP HCM, 2 tỷ đồng/căn đã trở nên hiếm dần và phân khúc 2 – 3 tỷ đồng đang là thị trường cạnh tranh quyết liệt.

Ở thái cực ngược lại, phân khúc dưới 1 tỷ đồng/căn đã biến mất trong vài năm nay. Đơn giản vì doanh nghiệp có gói ghém đến tận cùng thì giá thành cũng đã 14 – 15 triệu/m2, với diện tích trung bình 45 m2 và các loại thuế, lợi nhuận… đơn giá bán dễ dàng vượt 1 tỷ đồng.

Nhưng vì sao tôi lại chọn con số 1 tỷ/căn?

Bởi vì với mức giá đó, sản phẩm đang tiếp cận nguồn cầu cực lớn từ những người đang phải chọn ở nhà thuê, hoặc sống chung với gia đình và có mức tiết kiệm khoảng vài trăm triệu.

TP HCM với dân số thực tế gần 14 triệu người và phần lớn là người nhập cư, rõ ràng vài chục nghìn căn nhà nhà giá thấp sẽ được tiêu thụ trong nháy mắt. Chủ đầu tư nào kiểm soát được giá đầu vào sẽ nắm chắc đầu ra vô hạn.

Ai cũng biết vậy, nhưng ai sẽ làm được điều đó?

Trong bài tiếp theo, tôi sẽ định hình một số phương án giải quyết các lực cản “khó chịu” đã nêu trên.

Ông Trần Nhật Quang – Giám đốc Tài chính Quốc tế kiêm R&D của CT Group

Theo Nhịp sống kinh tế

Australia travel news, Australia travel guides, Australia holiday destinations and Australia reviews Du lịch nhật bản, hướng dẫn du lịch Nhật và đánh giá địa điểm Nhật Bản Japan travel news, japan travel guides, japan holiday destinations and japan reviews
Tin liên quan

TIN TỨC CÙNG CHỦ ĐỀ

Xây dựng trái phép trong đất dự án Khu dân cư Ninh Thủy: Đã yêu cầu chấm dứt

UBND phường Ninh Thủy (thị xã Ninh Hòa) đã mời các hộ xây dựng trái phép trong khu vực đất thuộc dự án Khu dân cư Ninh Thủy làm việc và yêu cầu... Xem thêm » 26/06/2021

Liên tục trễ hạn bàn giao, chủ đầu tư The Western Capital có còn thất hứa?

“Ăn bớt” tiện ích. Liên tục trễ hạn bàn giao căn hộ trong nhiều năm khiến cuộc sống của những người mua nhà bị đảo lộn. Xem thêm » 26/06/2021

Cất nóc cùng lúc 3 dự án giữa mùa dịch - trái ngọt nhờ sự nỗ lực bền chí

Sau chương trình các ATM gạo ở TPHCM thì C.T Group đang chạy đua để chuẩn bị cất nóc cùng lúc 3 dự án vào đầu tháng 8-2021. Xem thêm » 26/06/2021

Buôn đất kiếm bạc tỷ, có phải ai đầu tư cũng thắng lớn?

Có những nhà đầu tư "tay mơ" dư tiền nhàn rỗi nên đành rót vào vài mảnh đất. Nhưng bất ngờ, họ cứ bỏ tiền vào đâu là lãi đấy. Thế nhưng, lại... Xem thêm » 26/06/2021

Dự án biệt thự đồi hướng biển tại Quy Nhơn được lòng nhà đầu tư

Đón đầu xu hướng nghỉ dưỡng sinh thái của giới thượng lưu sau dịch bệnh, quần thể nghỉ dưỡng sinh thái 5 sao với mô hình biệt thự đồi view biển thúc đẩy... Xem thêm » 26/06/2021

Viva Plaza: Kế hoạch mở bán hấp dẫn trong bối cảnh nguồn cung quận 7 ngày càng hạn hẹp

Sở hữu quỹ đất sạch hiếm hoi còn lại tại quận 7, các căn hộ tại Viva Plaza với mức giá 46 triệu đồng/m2 đang nhận được sự chú ý đặc biệt của... Xem thêm » 26/06/2021

Doanh nghiệp địa ốc phía Nam chuẩn bị gì cho nửa cuối năm nay?

Doanh nghiệp, khách hàng kỳ vọng chính quyền thành phố sẽ kiểm soát tốt dịch COVID-19 để thị trường quay lại nhịp kinh doanh bình thường. Trong quý III và những tháng cuối... Xem thêm » 26/06/2021

Nhà đầu tư condotel ngồi trên lửa, chuyên gia tiếp tục cảnh báo

Xoay xở trả lãi ngân hàng vì condotel Bà M.O, chủ sở hữu của 4 căn hộ condotel thuộc 4 dự án, cho biết từ 2020 đến nay, chỉ có một trong số... Xem thêm » 26/06/2021

Đánh thuế người có nhà cho thuê: Bao nhiêu là hợp lý?

Kiến nghị mới nhất của HoREA liên quan đến quy định trong Thông tư 40 đề xuất cho thuê nhà từ 200 triệu đồng mới phải chịu thuế được xem là hợp lý,... Xem thêm » 26/06/2021

3 đại dự ánvơi quy mô gần 1.000ha Vinhomes chuẩn bị tung ra thị trường Hà Nội khủng cỡ nào?

Tổng diện tích 3 đại đô thị Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Dream City và Vinhomes Cổ Loa lên đến gần 1.000 ha Xem thêm » 26/06/2021

TP. HCM: Khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến Công ty Vạn Hưng Phát và Công ty Golden M&A

Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP. HCM, vừa ra quyết định khởi tố vụ án hình sự lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến Công ty Vạn Hưng... Xem thêm » 25/06/2021

Chuyên gia Pháp hiến kế quy hoạch không gian xanh quận Hoàn Kiếm

Quận Hoàn Kiếm đang phối hợp với chuyên gia Pháp, lập quy hoạch không gian công cộng và thử nghiệm quản lý không gian xanh theo hướng sinh thái trên địa bàn... Xem thêm » 25/06/2021

Thành lập tổ công tác xử lý vướng mắc đối với đất 'giấy tay' thuộc dự án sân bay Long Thành

Ngày 25-6, Phó chủ tịch UBND tỉnh Võ Tấn Đức đã có buổi làm việc với các sở, ngành và UBND H.Long Thành để nghe báo cáo tiến độ dự án thu hồi... Xem thêm » 25/06/2021

Bỏ ra cả chục tỷ đồng làm farmstay, không ít nhà đầu tư “cả thèm chóng chán” rao bán cắt lỗ

Bên cạnh việc nở rộ xu hướng săn tìm quỹ đất vườn để làm farmstay, không ít nhà đầu tư lại đang mạnh tay rao bán, thậm chí bán cắt lỗ. Có nhiều... Xem thêm » 25/06/2021

Bất động sản Thái Nguyên, tâm điểm thu hút dòng tiền đầu tư

Thị trường bất động sản đang chuyển dần trọng tâm về khu vực ven Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các độ thị lớn. Trong xu thế đó, Thái Nguyên được đông... Xem thêm » 25/06/2021

Đại dịch COVID-19 đã tạo ra những xu hướng nào trên thị trường BĐS toàn cầu?

Các chuyên gia đưa ra ước tính về tác động của đại dịch đến thị trường bất động sản toàn cầu sau hơn một năm thế giới phải chống chọi với virus... Xem thêm » 25/06/2021